【相关案例】
1998年10月6日至2000年4月18日，电影公司因办公费，购汽车、电影机、影片，食堂用等用途，陆续向宋xx借款累计9万元。1999年4月8日电影公司与宋xx达成《借款协议书》，主要内容：宋xx向电影公司提供借款玖万元，依照工行现时贷款利息计息；借款时间1999年4月8日始2000年4月8日止为期壹年，届时本息两清，以借据为凭；电影公司以公司楼房壹半作为抵押，届时电影公司无偿还能力，抵押房产划归宋秋安所有。同日电影公司出具《房产抵押贷款保证书》，主要内容为：因资金紧张，我单位愿将房产一处(建筑面积177.66平方米，土地使用面积0.29亩)，价值玖万元抵押给宋秋安同志，期限壹年，如到期不能履行抵押贷款合同，不能按期偿还贷款本息，我愿负法律责任，县房地产管理部门及抵押权人可以处分该房地产，房地产价款首先偿还银行本息。同日电影公司将自有房产在清丰县房地产交易中心办理抵押登记，宋xx获得《房屋他项权证》，载明房屋6间、建筑面积177.66平方米，权利价值90,000元，权利存续期限壹年，从1999年4月8日到2000年4月8日止。1999年4月23日，双方办理公证，清丰县公证处出具(1999)清证字第57号公证书，对双方签订上述《借款协议书》予以确认。
电影公司陈述，1999年4月8日，宋xx因债权强行占有案涉房屋；2005年或2006年，宋xx拆除了电影公司院内的两间东屋及楼梯，私自在电影公司国有土地上搭建两层小楼，没经过任何部门的批准，也没经过电影公司的允许，属于私自搭建，更属于违法建筑，应予拆除。宋xx陈述，2001年4月8日，双方已就借款的偿还达成了以房抵债的口头协议，宋xx以房抵债占有使用案涉房产；电影公司院内的两间东屋及楼梯不是宋xx拆除的，大概在2002年是建筑物自己坍塌掉了，2004年宋xx在院内建设东屋1间2层，没有经城乡规划主管部门许可，没有取得建设工程规划许可证。
电影公司提起诉讼，宋xx遂委托北京京尹律师事务所律师李春柳代理一审和二审诉讼。
【法院判决】
一审判决:驳回原告清丰县电影发行放映公司的诉讼请求，诉讼费由原告电影发行放映公司负担。
二审判决：维持原判。本判决为终审判决。
【京尹律师李春柳观点】
根据宋xx提供的合同，应认定电影公司与宋秋安之间存在租赁合同关系，电影公司认为宋xx强行占有使用门面房的理由不能成立。此外，宋xx是否非法强制占有涉案房屋，是否应该搬出案涉门面房。排除妨害请求权针对的是非法状态，返还原物请求权是针对无权占有而言。电影公司向宋xx借款9万元，签订《借款协议书》，将其自有的包括案涉门面房在内的6间房产为该借款设定抵押，并办理抵押登记。双方对《借款协议书》办理公证。电影公司出具《房产抵押贷款保证书》，承诺不能按期偿还贷款本息，抵押权人可以处分该房地产。电影公司在未偿还欠款或依法通过处置该房产对宋秋安欠款进行清偿的情况下，主张权利，要求宋秋安排除妨害、返还原物，不予支持。
电影公司请求宋xx拆除院内私自违法搭建的建筑二层楼房及楼梯(若不能拆除，承担拆除违建费用1万元)，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正……无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入……；宋xx在门面房后院建设东屋1间2层，未经城乡规划主管部门许可，未取得建设工程规划许可证，按照上述规定，电影公司的该请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，可依法向相关行政部门申请解决。
【法律法规】
《中华人民共和国民法通则》第四条：
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国担保法》第三十三条：
本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国担保法》第五十三条：
债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
