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京尹律师林艳华代理贵州某县国土局房屋登记行政违法案,一审胜诉!

案例回顾

2012年11月4日,甘肃某信托有限责任公司与贵州xx签订《信托资金抵押合同》,贵州xx以其位于开阳县城××××路的房产对《信托资金借款合同》项下全部债务提供担保。2012年11月5日,该信托有限责任公司与开阳某房地产公司在开阳房地产管理中心办理抵押登记,并取得筑房他证开阳字第××号他项权利证书。

2016年12月20日,原告上海某投资管理合伙企业与甘肃某信托有限责任公司、开阳某房地产公司、贵州某房产等单位自愿在最高人民法院主持下达成(2016)最高法《民事调解书》,其中约定自2016年12月20日起原告上海某投资管理合伙企业获得《信托资金借款合同》的全部债权,成为体检公司新的债权人。附着于主债权之上的全部抵押、质押、保证担保随着主债权的转让一并转让给原告。

但是原告上海某投资管理合伙企业在执行过程中发现,开阳县政府及开阳某房地产登记管理中心在未通知抵押权人的情况下将贵州xx公司已办理抵押登记的上诉房产注销抵押登记并过户给案外人。该行为侵害了原告的合法权益,故原告委托北京京尹律师林艳华代理诉讼,将开阳市人民政府、开阳市国土资源局诉至贵阳市中级人民法院法院,请求依法确认开阳县政府和开阳国土局注销筑房他证开阳字第××号他项权证的具体行政行为违法。

法院判决

贵阳市中级人民法院经审理认为:被告开阳国土局注销筑房他证开阳字第××号他项权证所依据基本事实不清,主要证据不足,注销行为程序亦严重违法。故判决:

被告开阳县国土资源局注销筑房他证开阳字第××号他项权证的行政行为违法。


律师观点

本案庭审中,作为原告代理律师的林艳华律师指出:行政机关在作出行政行为时必须遵守程序正当的行政原则,在作出影响行政相对人权益的行政行为时应当事先通知相对人,向相对人说明行为的根据、理由,听取行政相对人的陈述、申辩,事后为相对人提供相应救济的途径。但本案中,筑房他证开阳字第××号他项权证的抵押权人系注销案涉抵押登记行为的行政相对人,与本案所涉注销行为具有直接的利害关系。被告开阳国土局在受理第三人开阳某房地产公司注销案涉抵押登记的申请后,未依法将有关权利义务告知抵押权人,听取抵押权人的陈述及申辩,侵犯了抵押权知情权及申辩权。被告开阳县政府作出案涉注销登记行为作出后,亦未告知抵押权人,这更剥夺了抵押权人就案涉注销行为寻求救济的权利。故被告开阳国土局作出案涉注销登记行为过程中严重违反了行政行为程序正当的基本原则,其注销行为依法亦应予以撤销。

此外,根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条之规定,第三人开阳某房地产公司向被告开阳国土局申请案涉抵押权注销登记时,应提交证明案涉抵押权已经消灭的相关证据,但第三人开阳某房地产公司并未提交此相关证据,故被告开阳国土局作出案涉注销登记所依据的主要证据不足。

案涉抵押登记所涉的《信托资金抵押合同》中明确规定抵押债务履行期限为2012年11月5日起至2014年11月4日止,担保期限为债务履行期限届满之日起二年。故被告开阳国土局办理案涉抵押登记时所登记的抵押登记有效期本身就存在错误。被告开阳某房产公司决定注销案涉抵押登记时,实际上并未超过约定抵押担保期限,其注销案涉抵押登记缺乏事实依据。而且依据《中华人民共和国担保法》第五十二条之规定,抵押权与其担保的债权同时存在,被告开阳国土局在抵押登记中所规定的抵押期限也对抵押权的效力不产生影响,被告开阳国土局在抵押权未消灭的情况下以案涉抵押登记超过抵押期限为由予以注销亦缺乏法律依据,该注销行为依法应予以撤销。

京尹律师林艳华

法律法规

《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条“有下列情形之一的,当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料,申请抵押权注销登记:(一)主债权消灭;(二)抵押权已经实现;(三)抵押权人放弃抵押权;(四)法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。”

《中华人民共和国担保法》第五十二条“抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭。”