【相关案例】
2015年2月11日,如皋市农村产权交易服务中心对土地承包经营权抵押办理了抵押登记,土地经营他项权利人为江苏如皋农村商业银行股份有限公司,土地经营权人为百代兰花公司,土地经营权证号为(2015)第01003号。土地地理位置如皋经济技术开发区(城北街道)桥港村,面积600亩,债权数额100万元。2016年3月18日,江苏如皋农村商业银行股份有限公司大明支行开立借款借据,载明借款金额为100万元,结算方式为每月20日结息,年利率为5.22%,到期日为2017年2月3日。借款后,被告偿还了2017年1月20日之前的利息,其余款项未能偿还。原告诉至法院。
【法院判决】
江苏省如皋市人民法院判决如下:一、被告江苏东葆生物科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告江苏如皋农村商业银行股份有限公司大明支行借款本金100万元及利息、复利、罚息(自2017年1月21日起按合同约定计算至实际给付之日止)。
二、被告侯某强、黄某雯对上述债务承担连带偿还责任。保证人在承担保证责任后有权向债务人追偿。三、原告对抵押物——江苏东葆生物科技股份有限公司位于如皋市城北街道桥港村600亩土地承包经营权[土地经营权证号为(2015)第01003号]拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。
【律师观点】
随着农村经济的不断发展,农业资金需求不断增大,为了拓宽农民融资渠道、促进农民增收,2014年“中央一号文件”《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》中明确规定:“稳定农村土地承包关系并保持长久不变,在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保功能。”“稳定农户承包权、放活土地经营权,允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。”此后,全国人大常委会及国务院相继出台文件,选择试点地区,赋予农村土地承包经营权抵押融资功能。各试点地区亦纷纷出台有关农村土地承包经营权抵押贷款的试点暂行办法,如皋市亦是此次试点县市之一。
随着试点工作的深入推进,关于农村土地承包经营权的法律纠纷也逐渐显露,如抵押合同的效力问题,在法律未修订、上级法院没有新的指导意见的情况下,能否认定农村土地承包经营权抵押合同有效?抵押权的实现存在诸多问题:承包经营权的价值如何确定?在缺乏专业的交易平台和流转机制的情况下,如何进行交易和流转?金融机构的抵押权如何实现?一旦实现抵押权,如何保障承包经营权人(农民)的利益?因此,尽快修订和完善相关立法,允许耕地、宅基地、自留地、自留山等土地承包经营权进行抵押,并尽快出台配套的司法解释,规范农村土地承包经营权抵押的各类问题,为法院裁判提供指导。
