【相关案例】
位于秦皇岛经济技术开发区的某小区由某房地产开发有限公司开发建设。2010年3月19日,该房地产开发有限公司取得建设工程规划许可证,建设规模为总面积319123平方米,其中住宅226742平方米、幼儿园2050平方米、商业626平方米、物业1115平方米、社区用房200平方米、其他630平方米。2010年10月21日,某房地产开发有限公司取得商品房预售许可证,准予预售的范围包括住宅及幼儿园等。2014年4月16日,某房地产开发有限公司取得房屋所有权证书,分户图包括幼儿园。某小区业主委员会认为该幼儿园为小区的配套设施,为小区全体业主所有。
【法院判决】
河北省秦皇岛经济技术开发区人民法院经审理认为:本案争议的核心在于某房地产开发有限公司建设的幼儿园是属于法律上的共有部分还是专有部分。
河北省秦皇岛市中级人民法院认为:某小区房屋系某房地产开发有限公司投资建设,案涉幼儿园属于其中一部分,预售许可证亦包括此幼儿园,属于可以出售的专有面积。现该幼儿园并没有被小区某个业主购买,其所有权理应归其投资建造者——某房地产开发有限公司所有。某小区业主委员会主张此幼儿园属于共有部分、应归全体业主所有无事实和法律依据,不应支持。
【律师观点】
某小区业主委员会诉请的主要理据是该幼儿园是小区的配套设施,为小区全体业主所有。《物权法》第七十二条第一款规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务。诉争幼儿园在性质上属于专有部分还是共有部分就成为本案审理并作出甄别的关键,如诉争幼儿园属于共有部分,那么某小区业主委员会的诉请就应得到支持。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,本案诉争的幼儿园符合“构造上的独立性,可以单独排他使用且能够登记成为特定业主所有权的客体”等特征,属于《物权法》规定的专有部分。
从本案事实看,涉案小区楼盘在建设工程规划许可中将幼儿园单独规划、商品房预售许可证中对幼儿园单独载明、可单独出售,亦确认了其专有部分的性质。本案审理之时,诉争幼儿园已经登记在某房地产开发公司名下,某房地产开发公司为合法的所有权人。因此,该幼儿园无论从其产权登记还是建筑物性质、实际投资的事实上看,均属于法律意义上的专有部分、为某房地产开发公司所有,而并不属于某小区业主委员会所有,故某小区业主委员会的上述主张没有事实和法律根据,不应得到支持。
【法律法规】
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定,
建筑区划内符合下列条件的房屋,应当认定为专有部分:
(一)具有构造上的独立性、能够明确区分;
(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;
(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
