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欠费业主可以享有投票表决权吗?

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广州市JC公馆首届业主委员会于2017年7月16日召开第二次业主大会,会议作出了关于《解聘广州DH物业管理有限公司的决定》。JC公馆业主王某某认为,第二次业主大会的决定违反了法定程序,应予以撤销。主要表现在以下两个方面:(1)JC公馆管理规约第32条规定:“业主拒付物业服务费,不存缴专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会根据本管理规约对其如下共同管理权的行使予以限制:……(二)取消涉及小区专项维修资金及其他共同管理事项的表决权;(三)不计入小区共同管理事项的票权数。”既然JC公馆管理规约第32条对欠费业主行使投票权作出限制,本次业主大会应按照规约的规定进行。JC公馆有过半数的业主因未交纳物业管理费已经失去了业主大会投票表决权,首届业主委员会认定欠费业主投票权有效,进而作出“解聘广州DH物业管理有限公司的决定”完全是非法的、无效的。(2)第二次业主大会计票规则依据的JC公馆议事规则第12条关于“车位特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积”之规定,将车位业主的车位面积剔除,不计入小区总投票面积中,明显违反法律的强制性规定,剥夺了业主的法定权利,不应适用于计票规则中。因此,第二次业主大会在召开过程中剥夺了车位业主的投票表决权,违反了法定程序,其表决结果应予以撤销。王某某向法院提起诉讼,请求撤销JC公馆首届业主委员会于2017年7月16日作出的“关于解聘广州DH物业管理有限公司的决定”。被告JC公馆首届业主委员会辩称,如果执行JC公馆管理规约第32条的规定,因小区内过半数的业主均未交纳物业管理费,则业主大会无法作出有效决定。JC公馆议事规则第12条规定的“车位面积不记入专有部分面积”符合《业主大会和业主委员会指导规则》的规定,应属合法,请求法院驳回原告的诉讼请求。

欠费业主可以享有投票表决权吗?

法院判决

法院经审理后认为,按照JC公馆管理规约的规定,如过半数业主欠费,则过半数业主将被取消共同管理事项的表决权,那么《物权法》第76条规定的任何一项需要业主共同决定的事项均无法进行处理,故上述规定与业主享有的法定的权利相冲突。JC公馆议事规则约定车位不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积,符合《业主大会和业主委员会指导规则》第25条的规定。在案涉小区过半数业主拖欠管理费的情形下,首届业主委员会赋予欠费业主管理事项表决权并没有损害原告王某某的合法权益,遂判决驳回原告的诉讼请求。一审判决后,原告向二审法院提起上诉,二审法院经审理后,驳回上诉,维持原判。

律师观点

《物权法》第70条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第76条第1款规定:“下列事项由业主共同决定:……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”《物业管理条例》第6条第2款规定:“业主在物业管理活动中,享有下列权利:……(四)参加业主大会会议,行使投票权。”第11条规定:“下列事项由业主共同决定:……(四)选聘和解聘物业服务企业……(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”根据上述规定,JC公馆管理规约第32条规定对业主共同事项管理权的限制,与上述法律法规规定的业主享有的法定的权利相冲突;且根据JC公馆管理规约的上述限制,小区业主均无法行使符合《物权法》第76条、《物业管理条例》第12条规定的共同管理事项的权利,这将损害小区全体业主的利益。

《物权法》第70条规定,业主对共有部分享有共有和共同管理的权利,该权利的行使是基于业主对物业享有的所有权,不应当受到排除和限制。故是否欠缴物业费用与是否享有投票权之间,没有法律上的必然联系。JC公馆管理规约直接排除未交纳物业管理费用的业主投票权,与《物权法》相悖。