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购房人如何举证证明逾期交房的实际损失?

相关案例

2013年10月22日,小李与天龙置业房地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份,约定小李购买天龙置业开发的商品房一套,房屋价款为180万元,该商品房用途为商业服务。天龙置业应当于2014年6月30日前向小李交付商品房。交付房屋需具备以下条件:该商品房建设工程竣工验收合格,并向建设行政主管部门报送备案材料,取得建设行政主管部门竣工备案表;前期物业管理已经落实。若天龙置业逾期交房,需按日向小李支付已交付房价款万分之零点一的违约金。天龙置业应当在2014年8月30日(房屋交付使用后60日内)前,将办理房屋权属初始登记的资料报送当地房产管理局,在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的,按日向小李支付总房款万分之零点一的违约金。合同签订后,小李向天龙置业支付了房屋价款180万元,天龙置业于2015年6月30日将房屋交付给小李,但该房屋直至起诉时仍未办理竣工验收备案登记。小李于2018年6月1日向法院起诉,要求天龙置业支付逾期交房的租金损失及逾期办证的违约金。

购房人如何举证证明逾期交房的实际损失?

律师观点

本案中,关于逾期交房的问题,根据《商品房买卖合同》约定,天龙置业应当于2014年6月30日前将符合该合同约定条件的本案争议房屋交付给小李。虽然天龙置业于2015年6月30日交付了房屋,但并未提交证据证明所交付的房屋取得竣工备案且符合《商品房买卖合同》约定的其他交付条件,应当由天龙置业承担举证不能的法律后果。本案争议房屋未取得竣工备案,不符合法定交付条件,在事实上不具备交付小李使用的可能性,其逾期交房的日期并非是2015年6月30日,而应当是该商品房取得竣工验收备案之日。

然合同中约定了逾期交房的违约金,但该违约金过分低于给小李实际造成的损失。因本案争议房屋的用途为商业,其价值并非居住,而是在于出租或自营获取经济回报,天龙置业作为房地产开发企业,应当预见到逾期交房行为必然会造成小李的租金损失,所以天龙置业此时应当赔偿小李因逾期交房而造成的租金损失而非逾期交房违约金。关于逾期办证的问题,因开发商的原因导致小李应当报送的材料未及时报送而拖延办证,其应当承担违约责任,但日万分之零点一的违约金过低,可以认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款,此时可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定,按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算相应的违约金。

房屋买卖合同中一般会约定开发商逾期交房的违约金计算方式,但很多时候按照合同约定的计算方式计算的违约金可能无法弥补购房人的实际损失,有时甚至相差甚远。此时,应如何举证证明自己的实际损失才能得到法院的支持呢?首先,对于无其他房屋的购房人来说,逾期交房会使购房人无法按期搬入新房而不得不多租赁房屋一段时间,所以可以向法院提供租房合同及向房东转账的转账凭证来证明实际损失对于有其他房屋的购房人来说,可以请求物价部门出具所购房屋同地段同类房屋租金标准或委托评估机构对该租金标准进行评估。