【基本案情】
某置地公司是某小区的开发商。2016年1月25日，某置地公司与房某平签订《车位永久使用协议》，将小区地下车库78号、79号车位使用权转让给房某平，使用期限从2016年1月25日起，截止日期与某小区商品房使用期限相同，每个车位永久使用费为38800元，两个车位共计77600元，房某平向某置地公司支付了该款。房某平并非某小区业主，在某小区并无房产。
某物业公司是某小区的物业公司，因某置地公司结欠某物业公司债务，某置地公司将地下车库车位交给某物业公司销售（包括案涉78号、79号两个车位），销售回款用来冲抵其结欠某物业公司的债务。2017年12月19日，某物业公司与小区业主陆某玉签订《地下车库使用权转让协议》，某物业公司将小区地下车库78号、79号车位使用权转让给陆某玉使用，每个车位的使用权转让费为35000元，两个车位共计70000元，陆某玉向某物业公司支付了该款。
江苏省无锡市惠山区人民法院经审理判决如下：某置地公司违反《中华人民共和国物权法》规定，将建筑区划内的车位使用权出让给小区业主以外的人，违反《中华人民共和国物权法》该条款的强制性规定，属无效协议。故房某平不能取得78号、79号地下车位的使用权，驳回房某平的诉讼请求。
【法官说法】
《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。陆某玉系某小区业主，居住在某小区，并向物业公司交纳了物业管理费和车位管理费，占有了案涉车位，房某平并非该小区业主，未交纳车位管理费，也未有证据证明其占有车位。某置地公司违反《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款的规定，将建筑区划内的车位使用权出让给小区业主以外的人，某置地公司与房某平签订的《车位永久使用协议》因违反《中华人民共和国物权法》该条款的强制性规定，属无效协议。
【法律法规】
《中华人民共和国民法典》第二百七十五条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《中华人民共和国民法典》第二百七十六条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
