01 案件回放
2019年11月22日，自贡市区相关部门因中华路西段棚改项目实施，依据评估机构作出的《分户估价报告》作出房屋征收补偿决定，载明对小张坐落于自贡市区**东路居委会7组3层，建筑面积为389.02平方米的房屋（简称涉案房屋）进行征收。决定提供货币补偿和自主购安两套方案供小张选择。其中货币补偿方案补偿小张房屋价款、购房补贴、停产停业损失、搬迁、配套设施、附属物等共计2939093.15元；自主购安方案补偿房屋价款、搬迁费、停产停业损失、附属物等共计2535039.8元。
小张认为，涉案房屋的性质是一般存量房，规划用途是其他非住宅，土地用途是办公用途。可以看出小张的房屋性质是没有确定的，规划用途登记时没有按国家规定的技术标准来登记。随登记分类标准的变化，不再有自然人房屋办公用途登记，自然人的办公用房归为了商业经营房、商业服务房和商业经营用房，统称为商业用房；根据《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房地产价格评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估，所以，涉案房屋产权应按商业用房进行评估，按其他非住宅评估时错误的。
**区相关部门作出的上述征收补偿决定的评估报告错误，且补偿标准过低，停业损失按其他非住宅计算错误，从程序和实体上，违反了相关法律规定。为此，小张将其诉至法院，请求撤销区相关部门作出的房屋征收补偿决定。庭审中，区相关部门答辩称，答辩人实施的征收行政行为在程序和实体上均不存在违法。后经法院审理，依法判如所请。
02 京尹律师论法
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条：房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
本案中，区相关部门具有作出国有土地上房屋征收与补偿决定的行政职权。中华路西段棚改项目属于自贡市城镇棚户区改造项目范围。区相关部门依法在征收范围内发布征收决定和征收补偿方案公告。征收承办单位采取征求意见方式选定评估机构，与其签订委托合同。评估机构分别向小张送达了分户估价报告单和分户估价报告，其作出的分户估价报告单上的评估价格与分户估价报告不一致，估价员进行现场查看记录表上没有被征收人的签字，查勘照片与涉案房屋不一致。
区相关部门提交的证据，不足以证明分户估价报告单上和分户估价报告是注册房地产估价师在进行实地查勘、调查的基础上对被征收房屋作出的合理的估价。房地产价格评估机构对涉案房屋价值作出的评估报告是作出征收补偿决定的主要证据。故区相关部门作出的房屋征收补偿决定主要证据不足，因此，应予撤销。
03 京尹律师提醒
房地产价格评估机构对涉案房屋价值作出的评估报告是作出征收补偿决定的主要证据。分户估价报告单上的评估价格与分户估价报告不一致，以此作出的补偿决定证据不足，属不合法，需要撤销。
