实践中，在债务人无力履行债务时，通常以自己名下的不动产使用权抵债，名为“以租抵债”，但其是否适用“买卖不破租赁”原则，在司法实践中存在很多争议。
案件回放
2013年9月13日，A公司与B公司签订《房屋租用合同》，约定B公司承租A公司所有的涉案房屋，租期自2013年10月1日至2033年10月1日，租金共计400万元整。承租期内不得变卖土地及地上房屋。房屋及土地物权变更不影响承租权之效力。因A公司欠案外人债务，案外人申请执行A公司财产，法院依法拍卖涉案房屋。王某于2020年4月22日通过司法拍卖平台竞得涉案房屋，并要求B公司腾退涉案房屋。B公司以与A公司签订房屋租赁合同租赁期限尚未届满为由，根据买卖不破租赁原则，王某应继续履行租赁合同至租赁期限届满。王某认为房屋租用合同系A公司与B公司恶意串通，双方并不存在真实债权关系，房屋租用合同名为房屋租用合同，实为抵债合同，不能适用买卖不破租赁原则。经法院审理， 虽然自2011年至2013年期间确实存在B公司向A公司转账共计400万元的情况，但以租抵债不同于一般情形的房屋租赁关系，不适用民法典规定的“买卖不破租赁”原则，承租人不享有阻止向受让人移交占有被执行房屋的权利，遂支持王某的诉讼请求。
京尹律师论法
《民法典》第七百零三条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
京尹律师提醒
以租抵债协议不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，其目的是以房屋使用权抵偿欠款，而不是承租人承租房屋并向出租人支付租金，不符合合同法规定的“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的情形。所以当事人双方仍系借款合同关系，无租赁合同关系。
