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宅基地纠纷

 宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地,在地类管理上属于(集体)建设用地。

宅基地的法律特征

  宅基地使用权,是指农村村民依法对集体所有的土地享有的建造并保有住宅及其附属设施的用益物权。宅基地使用权具有如下特性。        

(一)宅基地使用权的主体具有特定性,原则上限于农村居民。《民法典》第362条将宅基地使用权的主体界定为“宅基地使用权人”。在现行规则之下,宅基地使用权人是符合申请宅基地条件的农村集体经济组织成员。从宅基地所承载的社会保障功能以及宅基地初始取得的无偿性的角度来看,这一规定是妥适的。        

(二)宅基地使用权的客体具有特定性,限于集体所有土地。《民法典》第362条将宅基地使用权的客体界定为“集体所有的土地”,排除了在国有土地上设定宅基地使用权的可能性。        

(三)宅基地使用权的内容具有特定性,仅限于依法建造并保有个人住宅及其附属设施。《民法典》第362条将宅基地使用权的内容界定为“占有和使用”“集体所有的土地”,“利用该土地建造住宅及其附属设施”,包括农村村民所建住房以及与居住生活有关的其他建筑物和设施,如住房、车库、厕所、沼气池、牛棚、猪圈等。        

(四)宅基地使用权的初始取得具有无偿性。宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利,由集体经济组织成员无偿取得、无偿使用。        

(五)宅基地使用权没有期限限制。我国现行法律没有对宅基地使用权的期限进行限制性规定,宅基地使用权不因期限届满而消灭。因此,宅基地使用权是没有使用期限限制的用益物权。

宅基地的法律辨析

宅基地使用权与土地承包经营权的比较

两者虽同属在集体所有的土地之上所设定的用益物权,但两者之间仍有不同:. (1)内容不同。宅基地使用权是在集体土地上建造住宅及其附属设施,而土地承包经营权是在集体土地上从事农业生产经营活动。 (2)存续期限不同。宅基地使用权没有期限限制,而土地承包经营权有期限限制,承包期届满未继续承包的,土地承包经营权归于消灭。

宅基地使用权与建设用地使用权的比较

宅基地使用权与建设用地使用权都是利用他人土地从事建造活动,且均可在集体土地上设立,但两者仍属性质不同的用益物权: (1)权利主体的身份限制不同。宅基地使用权的主体只能是自然人,且限于集体经济组织的成员。建设用地使用权的主体基本上没有限制,自然人、法人和非法人组织均无不可。 (2)权利内容不同。例如,宅基地使用权不能转让、抵押或投资人股,而建设用地使用权可以转让、抵押及出资。 (3)取得方式不同。宅基地使用权的取得采取审批的方式,而建设用地使用权的取得通过出让或划拨方式。 (4)设立要件不同。宅基地使用权无须登记即可设立,而建设用地使用权以登记作为生效要件。 (5)是否有偿不同。宅基地使用权由本集体经济组织成员无偿取得,而以出让方式设立建设用地使用权时必须缴纳土地出让金。 (6)存续期限不同。宅基地使用权没有期限限制,而建设用地使用权有明确的期限,且不得超过法定的最高期限。

宅基地使用权的申请条件

1、农村村民有下列情形之一的,可以申请设立宅基地使用权:

(1)因子女结婚等原因确需分户,缺少宅基地的;

(2)外来人口落户,成为本集体经济组织成员,没有宅基地的;

(3)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡村公共设施和公益事业建设,需要搬迁的。

2、农村村民有下列情形之一的,通常不予批准使用宅基地:

(1)非本集体的农村村民;

(2)已拥有一处达到规定标准面积的宅基地;

(3)农村村民转让住房后,再申请宅基地的。 宅基地使用权人的权利与义务 1、宅基地使用权人的权利。 (1)权利人有权在宅基地上建造房屋和其他附属物。经法定审批程序取得宅基地使用权后,权利人有权在宅基地上建造住宅和其他附属物。这是宅基地使用权设立的主要目的。在宅基地以外的空地上,权利人还有权种植树木。

(2)权利人有权处分宅基地使用权。虽然我国禁止宅基地使用权的流转,但农村居民对宅基地上的房屋享有所有权并得自由处分。

2、宅基地使用权人的义务。        

宅基地使用权人的义务主要是按照规定的用途使用宅基地。宅基地是用以建造村民住宅的,宅基地使用权人不得擅自将宅基地挪作他用,如利用宅基地建设厂房、旅店、酒店等。但考虑到我国农村的的实际情况,农村村民如果只是利用自家住房附带地从事小规模、家庭式的生产经营活动,则不属于改变宅基地的用途。