01 基本案情

2012年11月，宁夏某区房屋征收与补偿安置工作办公室、被告某房地产开发有限公司、原告当事人三方签订《房屋征收与补偿安置协议书》，约定由被告某房地产开发有限公司以货币补偿方式对原告位于该区的房屋进行拆迁，房屋补偿金额为506817元，一次性搬迁费、临时安置费等共11184 元，以上合计 518001 元。

2013年5月，原告与被告房地产开发有限公司签订《补充协议（一）》，约定该协议作为上述《房屋征收与补偿安置协议书》的补充协议，在《房屋征收与补偿安置协议书》中约定房屋拆迁补偿为货币补偿，现原告要求购买综合商贸城商铺；原告自愿购买综合商贸城某商铺，总价款为 537012.63 元；原协议约定的房屋面积以内的单价不变，超出面积按本协议约定单价计算，多退少补。

2013年11月，原告就上述综合商贸城某商铺与被告房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，确定购房款总额为537012元，同时约定被告房地产开发有限公司应于2013年11月15日前向原告交付该房屋。合同约定：1、被告房地产开发有限公司未取得《新建住宅交付使用证》，不得向原告交房；否则被告公司按日按购房款的万分之三向原告支付违约金；2、被告房地产开发有限公司迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任，但原告解除本合同的除外：按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息向原告支付违约金。

此后，因被告房地产开发有限公司未向原告交付上述房屋，原告于 2018年2月诉至法院，要求：1、被告房地产开发有限公司立即向原告交付上述房屋；2、被告房地产开发有限公司向原告支付迟延交付房屋安置费28050元；3、被告房地产开发有限公司向原告支付迟延交付房屋的违约金163196.72 元。

法院于2018年3月作出民事判决：一、被告房地产开发有限公司于判决生效后十五日内向原告交付综合商贸城某号商品房一套；二、被告房地产开发有限公司于判决生效后十五日内向原告支付逾期交房违约金13 万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。

该判决生效后，原告当事人于2018 年4 月以被告房地产开发有限公司未向原告履行支付逾期交房违约金13 万元的义务为由向人民法院申请强制执行，经强制执行，该笔款项已执行到位。但原告未就该判决确定的交付案涉房屋申请强制执行。

另，案涉综合商贸城系由宁夏某房地产开发有限公司与被告公司合作开发的项目，系政府招商引资项目。在项目实施过程中，宁夏某房地产开发有限公司撤资，致使项目至今无法完成消防验收和竣工验收。故被告公司无法向购房人做出正式的交房手续，但综合商贸城的购房人均在宁夏某房地产开发有限公司撤资之前已从宁夏某房地产开发有限公司实际接管了所购房屋，这也是原告未申请强制执行交付房屋的原因。

2022年7月，被告某房地产开发有限公司名称变更为某置业公司。

2025年4月，原告将被告公司诉至法院，要求判决解除原告与被告公司于 2013年11月签订的《商品房买卖合同》；判决被告置业公司双倍返还原告购房定金2万元。2025年5月，法院作出民事判决，驳回了原告的诉讼请求。原告不服提起上诉，市中级人民法院作出民事判决，维持原判。后原告向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审。

2026年2月，原告通过邮政特快专递向市住建局邮寄提交《行政履责申请书》，请求市住建局依法履行监管职责，对被告公司私挖地下室改变建筑地基结构、存在建筑质量安全隐患的违法行为进行查处；对被告公司未通过竣工验收及竣工验收备案即交付房屋的违法行为进行查处；责令被告公司向原告承担根本违约责任；并将调查处理结果书面告知原告。

2026年3月，市住建局作出《关于履行法定职责申请书的答复》。但申请人认为该答复认定事实不清、适用法律错误、未依法全面履行监管职责、程序存在瑕疵，严重侵害自身合法权益。

故原告当事人不服，委托京尹律所王首昌律师，向市人民政府提起复议。2026年5月，市人民政府作出《行政复议决定书》，撤销了市住建局答复的第一项和第二项，并责令市住建局重新作出处理。

2026年4月，被告公司出具一份《情况说明》，载明：兹就原告所购综合商贸城某商铺房屋交接事宜，郑重说明如下：一、该商铺所涉及法律纠纷，人民法院已作出生效判决，判令我公司向原告支付逾期交房违约金。我公司已于2018年3月将前述违约金全部支付完毕；二、截至本说明出具之日，我公司与原告就该商铺未签署任何商品房交接单，未实际交付房屋钥匙，该商铺尚未完成正式交付手续；三、我公司以双方共同签署商品房交接单、实际交接房屋钥匙为唯一交付完成标志。在前述条件达成前，该商铺依法、依约尚未完成实际交付。

另查明，案涉商铺至今仍在进行消防整改，暂不具备竣工验收条件。

原告当事人认为：被告置业公司拒不履行交房义务的行为，且案涉房屋长期闲置、未交付、未使用。原告自始至终未拿到房屋钥匙，未占有、使用案涉房屋。案涉项目至今未完成竣工验收、消防验收，不具备法定及约定交付条件，严重侵害自身合法权益，遂继续委托京尹律所王首昌律师，将被告诉至法院，请求法院依法判决被告承担全部违约责任。



王首昌律师接手本案后，第一时间调取并逐页审阅了房屋买卖合同、付款凭证、产权登记信息、双方往来函件及聊天记录等全部证据材料，同时就合同履行节点、违约事实与款项流向逐一梳理核对，反复推敲争议焦点与举证薄弱环节。在充分研判法律关系与诉讼风险的基础上，他结合委托人诉求，最终确定了以违约责任认定为主、兼顾合同解除与损失赔偿的诉讼策略，并据此拟定证据清单与庭审预案。

本案诉讼过程中，被告公司辩称：

一、原告本次起诉违反“一事不再理”原则，应裁定驳回起诉。原告曾于 2018 年就同一《商品房买卖合同》项下的逾期交房违约金事宜向区人民法院提起诉讼，区人民法院已作出民事判决书，判令被告公司支付逾期交房违约金 13 万元。该判决已发生法律效力且已执行完毕。原告本次起诉与前次诉讼当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同，均系基于同一《商品房买卖合同》的同一逾期交房违约行为主张违约金，构成重复起诉。

二、案涉房屋在此前判决生效后已实际交付，被告公司逾期交房的违约状态已于当时终止，原告无权主张之后的逾期交房违约金。原告现主张2018 年4月1日起至2026年5月20 日期间的逾期交房违约金，缺乏事实基础。原告此前已就截至交房时点的全部逾期交房违约金获得 13万元赔偿，不得就同一交付行为再次主张重复赔偿。

三、原告在本案中主张逾期交房违约金，与其在《民事再审申请书》中要求解除合同的核心诉求明显矛盾，二者在法律上不能并存，足以说明原告主张不具有正当性。

四、即使不考虑上述因素，原告主张的违约金绝大部分也已超过诉讼时效。原告于 2026年起诉主张 2018 年4 月1日至 2026年5月20日的违约金，根据《民法典》第一百八十八条，诉讼时效期间为三年。其中 2018年 4 月 1 日至 2023 年起诉之日倒推三年以前的部分，均已超过三年诉讼时效。原告未举证证明存在时效中断、中止的法定事由，该部分违约金请求权已丧失胜诉权，不应得到支持。

五、即使法院认定被告公司需继续承担违约金，已支付的 13 万元应作为已履行部分予以扣减，且全部违约金总额不应超过原告实际损失的 130%。综上所述，请法庭依法驳回原告的起诉。

本案庭审中，王首昌律师指出：案涉商铺并不具备交付使用条件，应视为没有交付。法院此前的民事判决仅是就2018年3月判决之前的逾期交房违约金作出的判决，现原告主张之后逾期交房违约金，并不构成重复诉讼；本次诉讼被告公司提出了诉讼时效的抗辩，但被告公司未按约定向原告交付案涉商铺处于持续状态，且原告近年来也一直就案涉商铺提起诉讼、行政申请、行政复议，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效；原告与被告公司签订的《商品房买卖合同》中，已经就相关违约金作出约定，故被告公司应该承担相应的违约责任。

最终，人民法院经审理后，依法采纳了王首昌律师的代理意见，并判决如下：

1、被告某置业管理有限公司于本判决生效后十日支付原告逾期交房违约金167205.4 元；2026年5月20日之后的逾期交房违约金被告置业公司按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）向原告支付至案涉商铺交付之日止。

2、如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审宣判后，原、被告双方均提起上诉。经王首昌律师不懈努力，通过多程序推进、多方案协商，双方最终达成和解并撤诉。至此，本案历经两次行政复议及民事诉讼，原告当事人的合法权益得到有效维护。

王首昌律师

本案争议焦点

本案中，区房屋征收与补偿安置工作办公室、被告公司、原告三方签订《房屋征收与补偿安置协议书》，原告与被告公司签订《补充协议（一）》，原告与被告公司签订了《商品房买卖合同》均系当事人真是的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

从本院已经查明的事实来看，案涉综合商贸城某商铺并不具备交付使用条件。即便如被告公司所述案涉商铺已由宁夏某房地产开发有限公司撤资之前交付给原告，但由于该商铺不具备交付使用条件，仍应视为没有交付。法院此前的民事判决仅是就2018年3月判决之前的逾期交房违约金作出的判决，现原告主张之后逾期交房违约金，并不构成重复诉讼。

本次诉讼被告公司提出了诉讼时效的抗辩，但被告公司未按约定向原告交付案涉商铺处于持续状态，且原告近年来也一直就案涉商铺提起诉讼、行政申请、行政复议，故法院对被告公司诉讼时效的抗辩不予采纳。

原告与被告公司签订的《商品房买卖合同》中 7.2.5 和 7.3 均约定了违约金，7.2.5约定的是被告公司未取得《新建住宅交付使用证》的情况下将案涉商铺交付给原告，被告公司才按日按购房款的万分之三向原告支付违约金。但本案现有证据并不能证明被告公司已经将不具备法定交付条件的案涉商铺交付给原告。故原告主张的逾期交房违约金按7.3 的约定计算，经计算为167205.4元（以537012元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率与 LPR 分段计算，自 2018年4 月1日至 2026年 5月20日），2026年5月20日之后的逾期交房违约金按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算至案涉商铺交付之日止。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。


第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和

破坏生态。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第五百九十五条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。


第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。


第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。

第二百四十七条 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。

调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。

第二百五十条 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

第二百六十四条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。




第一条 被执行人未履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：

（一）有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的；

（二）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；

（三）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法

规避执行的；

（四）违反财产报告制度的；

（五）违反限制消费令的；

（六）无正当理由拒不履行执行和解协议的。