【相关案例】

2011年 6 月5 日，原告郝xx和被告北京某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：郝xx购买该房地产公司开发的位于北京市房山区某处房屋，总金额为690 225元。2011 年5月23日郝xx向房产开发公司交付了定金10 000元，2011 年 6月5日郝xx交纳了首付款 340 225 元，剩余340 000元做银行按揭贷款。随后郝xx领取了案涉房屋的钥匙入住。但是之后郝xx被告知无法办理按揭贷款，因双方未能对剩余房款的交付方式达成一致，故剩余房款郝银霞一直未付。经查，案涉房屋建设工程在本案房屋买卖合同签订时并未办理竣工验收手续，亦未办理商品房预售许可证明。

之后北京某房产公司公司将案涉房屋于 2017 年8月9 日自行收回，转卖给秦xx和张xx。经查：2017 年8 月 9 日，张xx(买受人) 和该房产开发公司签订《购房合同》，双方约定将本案案涉房屋（与原告郝xx所购房屋为同一套）卖予张xx,约定一次性给付购房款 300 000 元，同日张xx支付公司购房款 300 000 元，并搬入案涉房屋居住，入住时屋内有一个保险柜等物品。

原告郝xx前往案涉房屋，发现张xx、秦xx占有房屋的事实，且案涉房屋已经更换了门锁，原告郝xx为了维护合法利益，遂委托北京京尹律师事务所律师李春柳、张志康，将北京某房地产开发有限公司诉至法院，要求判决其与北京某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效，并赔偿其已付购房款和房屋价格上涨造成的经济损失。

【法院判决】

案涉房屋在本案房屋买卖合同签订时并未取得竣工验收手续，亦未取得商品房预售许可证明，故该房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同应属无效。

判决如下：原告郝xx与北京某房地产开发有限公司于 2011 年 6月5 日签订的《商品房买卖合同》无效:

二、北京某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郝xx返还已付购房款 350 225 元:

三、北京某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿郝xx经济损失 300 000 元;

四、驳回北京某房地产开发有限公司的反诉请求。

【依据条款】

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售，应当符合下列条件: …..· (四) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还:不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

【律师观点】

首先，案涉房屋在本案房屋买卖合同签订时并未取得竣工验收手续，亦未取得商品房预售许可证明，故该房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同应属无效。原告要求房产公司退还已付购房款 350 225 元的请求，应当予以支持。

其次，由于房地产开发公司建设销售房屋手续的问题致合同被确认为无效，房产公司应承担缔约过失责任，应当对郝xx的损失承担赔偿责任。

最后，对于原告的损失赔偿，还应考虑到近年来房地产市场变动趋势、原告郝xx占用房屋情况及郝xx已付购房款占总房款的比例等因素酌情予以整体认定。