01 基本案情

被告于某某于2014年申请经济适用房资格，2021年开发商通知其缴纳购房款。另一被告张某某（于某某妻子）以“原价转让”为由，提议将涉案房屋（位于北京市通州区）转卖给原告当事人郭某某（朋友关系）。双方通过微信沟通，未签订书面合同，随后被告张某某发送《房屋买卖合同》，合同约定：房屋总价52万元，原告郭某某支付全款后取得使用权，五年后过户；购房款直接转入开发商指定账户（被告于某某名下账户）。

2021年5月，原告郭某某通过本人及朋友账户分五笔转账52万元至被告于某某账户，于某某随后向开发商支付购房款。

2021年5月24日，于某某与开发商签订《北京市商品房现房买卖合同》，房屋登记在两名被告于某某和张某某名下。

2021年11月，原告郭某某准备装修房屋时，被告张某某告知需将西城区户口迁至通州区涉案房屋处，但原告因子女教育问题拒绝迁户，决定退房。被告张某某承诺退还购房款，但未全额履行。

2022年1月至4月，张某某分两次退还4万元（1.5万元、2.5万元），剩余48万元未支付。双方后续多次通过微信、电话沟通退款，被告张某某以“卖房变现”“合作款到账”等理由拖延，但始终未兑现。

事情发生后，为了维护自身的合法权益，原告当事人郭某某委托现京尹律所程敬然律师代理本案，将二被告起诉至人民法院，请求法院依法确认原、被告关于北京市通州区涉案房屋买卖合同合同无效或予以撤销;判令被告于某某、张某某夫妻二人退还原告购房款本金480000元及相关损失。

02 本案结果

程敬然律师接手本案后，积极收集并提交微信聊天记录（证明双方借名买房合意及退款承诺）；调取转账凭证（证明当事人支付52万元购房款）；整理《房屋买卖合同》《商品房现房买卖合同》等书面材料（证明交易性质及政策限制）；提供录音记录、情况说明等补充证据（强化被告违约事实）。

另一方面，为确保挽回损失，程敬然律师协助原告向人民法院申请财产保全，成功冻结被告于某某、张某某名下价值48万元的财产，以确保判决执行可能性。

本案庭审中，程敬然律师指出：涉案房屋系经济适用住房，属于政策性保障住房，被告通过让予经济适用住房指标，让原告借用其名义购买涉案政策性保障住房的行为，违反了社会公序良俗，故双方之间的《房屋买卖合同》应属无效。

根据《民法典》规定，无效民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失。故被告应依法返还原告购房款。

最终，人民法院经审理后，依法采纳了程敬然律师的代理意见，判决如下：

一、确认原告郭某某与被告于某某之间就北京市通州区涉案房屋形成的《房屋买卖合同》无效;

二、本判决生效后十五日内，被告于某某、张某某共同返还原告郭某某购房款480000 元。

本案判决书

03 律师观点

程敬然律师

依法成立的合同，受法律保护。

本案中，结合查明事实，涉案《房屋买卖合同》郭某某与于某某虽未签字，但内容系各方真实意思表示，能够据此证明双方存在借名买房合同关系。涉案房屋系经济适用住房，属于政策性保障住房，于某某通过让予经济适用住房指标，让郭某某借用其名义购买涉案政策性保障住房的行为，损害了符合购买该类房屋资格个人和家庭的合法权益，违反了社会公序良俗，故双方之间的《房屋买卖合同》应属无效。

根据法律规定，无效民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

故原告郭某某要求被告于某某返还购房款的主张于法有据，应依法予以支持。

04 法律法规

《中华人民共和国民法典》

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十五条 无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。