01 基本案情

2016年4月，案外人董某与肖某某、某村村民委员会签订《土地转租及地上附属物买断协议书》，其中约定：“案外人董某将其租赁给某村村民委员会的土地、地上物及自行在该地块上所建地上物一次性转让给肖某某等”。    

2018年1月1日，肖某某作为出租人与北京市房山某电缆厂签订《大院部分场地租赁合同》，其中约定：“甲方有大院场场地一处，部分出租给乙方使用；大院场地坐落于某村西原农场，大院场地出租面积10亩，其中建好二层楼房1000平方米，新建厂房500平方米；租期10年，自2018年1月1日至2027年12月31日；每年租金为19万元；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权收回房屋”。同日，肖某某作为出租人与某电缆厂又签订《租赁合同补充部分》，其中约定：“乙方向甲方每年交纳房屋土地租金（房屋包括：新建厂房一栋500平方米左右，北侧楼主体一栋1000平方米，以及空地），一年19万元整，一年一交，每年12月31日前交纳”。     

肖某某按照约定交付了涉案房屋、场地，某电缆厂向肖某某交纳了2018年度的租金19万元。后某电缆厂一直拖欠租金，2020年4月21日，某电缆厂法定代表人蔡某某为肖某某出具欠条，载明“欠肖某某租金（2019年度）壹拾玖万元，2020年5月6日前付清”，但始终未支付租金。2021年，肖某某提起民事诉讼。北京市房山区人民法院作出民事判决，判决肖某某与某电缆厂于2018年1月1日签订的《大院部分场地租赁合同》及《租赁合同补充部分》无效。

     

但是，截止至2022年，某电缆厂仍占用涉案房屋及场地，并将涉案房屋及场地出租获益。

为了维护自身合法权益不受侵害，原告当事人肖某某委托京尹律所律师向人民法院提起诉讼，请求法院依法判令被告某电缆厂将位于北京市房山区某农场场地及房屋腾退交还给自己；被告某电缆厂支付自2019年1月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。

02 本案结果

本案庭审中，京尹律师指出，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。本案中，肖某某与某电缆厂签订的《大院部分场地租赁合同》及《租赁合同补充部分》已被判无效，故某电缆厂应当返还无效合同涉及的场地及地上物，肖某某请求返还所出租的场地及地上物，应予支持。

最终，北京市房山区人民法院采纳了京尹律师的代理意见，判决如下：

1、被告某电缆厂将位于北京市房山区城关街道某村西原农场中面积10亩的大院场地及地上物予以腾退，并返还交付给肖某某；

2、被告某电缆厂给付肖某某2019年1月1日至2022年3月22日期间的房屋占有使用费493309元，及给付自2022年3月23日起至实际腾房交付之日期间逾期腾房的房屋使用费（每逾期一日，按日租金352元计算）。

03 律师观点

房屋租赁合同终止一般包括租赁期限届满终止，租赁合同解除。在租赁合同终止后，基于承租人无合法依据，继续占有、使用房屋而应当向出租人支付占用费。

房屋占有使用费与房屋租金是两个不同的概念，房屋租金是基于合同有效，在合同履行期间内，承租人给付出租人的房屋使用费对价；而房屋占有使用费是合同无效、履行期限届满、解除或其他特定情形下，承租人实际占有房屋期间在事实上所获得的利益。由于承租人基于占有房屋所获得的利益为无形财产，无法现实返还，而只能以折价方式进行补偿，支付房屋占有使用费正是这种折价补偿方式的体现。

04 法律法规

《中华人民共和国民法典》

第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

第五百六十七条：合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第六百三十四条第二款：出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费。

第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。