01 基本案情

2011年6月，原告郝某和被告北京某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：郝某购买该房地产公司开发的位于北京市房山区某处房屋，总金额为690225元。

2011年5月，郝某向房产开发公司交付了定金10000元，2011年6月，郝某交纳了首付款340225元，剩余340000元做银行按揭贷款。随后郝某领取了案涉房屋的钥匙入住。

但是之后，原告郝某被告知无法办理按揭贷款，此后因双方未能对剩余房款的交付方式达成一致，故剩余房款郝某一直未付。

经查，案涉房屋建设工程在本案房屋买卖合同签订时并未办理竣工验收手续，亦未办理商品房预售许可证明。

此后，北京某房产公司公司擅自将案涉房屋于2017年8月自行收回，转卖给秦某和张某。经查：2017年8月9日，张某(买受人) 和该房产开发公司签订《购房合同》，双方约定将本案案涉房屋（与原告郝某所购房屋为同一套）卖予张某,约定一次性给付购房款300000元，同日张某支付公司购房款300000元，并搬入案涉房屋居住，入住时屋内有保险柜等物品。

原告郝某前往案涉房屋，发现张某、秦某占有房屋的事实，且案涉房屋已经更换了门锁。

为了维护自身的合法利益，原告当事人委托北京京尹律师事务所，将被告北京某房地产开发有限公司诉至法院，请求法院判决原、被告之间签订的《商品房买卖合同》无效，并判决被告赔偿自己已付购房款和房屋价格上涨等造成的其他经济损失。

02 本案结果

本案庭审中，京尹律师指出：案涉房屋在本案房屋买卖合同签订时并未取得竣工验收手续，亦未取得商品房预售许可证明，故该房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同应属无效。被告房产公司应承担缔约过失责任，故应当对当事人郝某的损失承担赔偿责任。

最终，人民法院经审理后依法采纳了京尹律师的代理意见，判决如下：

   一、原告郝某与被告北京某房地产开发有限公司于2011年6月签订的《商品房买卖合同》无效；

   二、被告北京某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郝某返还已付购房款350225元；

   三、被告北京某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告经济损失300000元。

本案判决书

03 律师观点

本案的争议焦点如下：

首先，案涉房屋在本案房屋买卖合同签订时并未取得竣工验收手续，亦未取得商品房预售许可证明，故该房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同应属无效。原告要求房产公司退还已付购房款350225元的请求，应当予以支持。

其次，由于房地产开发公司建设销售房屋手续的问题致合同被确认为无效，房产公司应承担缔约过失责任，应当对当事人郝某的损失承担赔偿责任。

最后，对于原告的损失赔偿，还应考虑到近年来房地产市场变动趋势、原告郝某占用房屋情况及郝某已付购房款占总房款的比例等因素酌情予以整体认定。

04 法律法规

《中华人民共和国民法典》

第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第四十五条：商品房预售，应当符合下列条件: .....· (四) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。