01 基本案情

申请人为一家中餐连锁品牌公司。2021年12月，申请人与被申请人北京某食品科技公司签署本案合同，约定被申请人将位于北京市丰台区某厂房租赁给申请人，厂房面积为815平方米，合同约定“该厂房生产使用性质为食品加工;所有生产管理必须按照食品安全法进行生产，由甲方(指被申请人)进行监督检查，甲方有权对不合格问题进行处罚”；在租赁期内，乙方(指申请人)保证在未征得甲方书面同意，或未按规定经安全生产监管消防等有关部门批准，不得擅自改变该厂房规划涉及的生产使用性质”;另约定“根据《安全生产管理协议》的约定，乙方保证该厂房及设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方履行安全生产管理职责，对该厂房进行检查时，乙方应予以配合。凡发现乙方存在安全生产隐患的，甲方有权书面告知乙方，责令乙方进行整改”。

申请人租赁涉案厂房的用途是将其作为餐厅的中央厨房及库房使用。本案合同签订后，申请人一直按照消防安全的要求使用厂房，从未改变厂房规划及生产使用性质。

2022年7月某日凌晨，涉案厂房突然发生严重火灾，火灾致使厂房南侧建筑二层整体过火烧毁，其他区域不同程度受损，过火面积约3000平方米。2022年8月，经消防救援支队作出《火灾事故认定书》，认定火灾原因如下：起火原因系二层拆包间门外小过道南墙上方照明灯具电气线路故障引燃周边可燃物所致。最初起火部位位于被申请人二层拆包间门外小过道南墙上方处。

从《火灾事故认定书》认定的火灾事故原因可知，本次事故是由于被申请人厂房本身的电气线路老化发生故障，进而造成起火，起火地点是在被申请人的厂房内，与申请人租赁的涉案厂房相邻，由于被申请人在房内存有大量可燃物，并且在火灾发生后未能及时控制火情，导致火势蔓延并烧毁申请人租赁场所，造成申请人大量机器设备、食品、餐具等货品全部烧毁，给申请人造成了巨大的经济损失。

事故发生后，申请人多次试图与被申请人协商解决赔偿问题，被申请人一直拒绝赔偿。

无奈之下，申请人为维护自身合法权益，特委托京尹律所王超律师、栾宇律师代理本案，向北京仲裁委员会提起仲裁，请求确认被申请人赔偿申请人各项经济损失。

02 本案结果

王超律师、栾宇律师接手本案后，迅速梳理火灾事故经过与租赁合同履行情况，围绕出租方是否尽到安全保障义务、火灾损失的责任划分及赔偿范围等核心争议，系统整理证据材料并制定仲裁策略，代表当事人向北京仲裁委提起仲裁。

另一方面，两位律师向北京仲裁委员会提交了如下证据：本案合同、火灾事故认定书、火灾前后对比照片、双方的微信聊天记录、申请人车间固定资产明细表、库存明细表、规定投资明细表、租赁合同及付款凭证、委托代理合同、中央厨房租赁合同及房租支付凭证等证据材料。

本案仲裁过程中，被申请人答辩称：

1、案涉火灾系意外事件，被申请人无过错，尽到了管理职责，不应当承担赔偿责任。消防救援支队出具的火灾事故认定书显示，案涉火灾起火是属于照明灯具电气线路故障引燃周围可燃物所致。电线是在建筑以内，不是日常管理可以发现的，不属于失职，也是被申请人无法预料的，所以失火是意外事件，无法认定事故是由于被申请人的过错所导致的。

2、本案双方系基于租赁合同产生的法律纠纷，在租赁合同履行的过程中，双方充其量产生的是一种租赁物交付以及租金的支付法律关系，而本案是由于火灾所引起的，属于侵权责任纠纷。合同纠纷和侵权纠纷不属于同一法律关系，因此申请人不能依据双方签订的本案合同来主张本案损失。

3、从证据来看，无法确认申请人的具体损失情况，申请人未提供有效的货物清单、价值证明以及被烧毁的货物的具体情况。

综上，申请人的全部仲裁请求均无事实及法律依据，依法应予驳回。

本案仲裁过程中，王超律师、栾宇律师指出：本案的基础法律关系为合同关系，侵权系因合同而产生，与一般侵权行为不同，故该侵权纠纷仍应受到合同仲裁条款的约束。在本案合同项下，被申请人未充分尽到涉案厂房公共区域或承租区域的管理、维修义务及安全保障义务构成违约，被申请人应当承担违约责任。由于被申请人违约给申请人造成损失的，被申请人应当承担相应的损失赔偿。

申请人的损失确因案涉火灾发生，若起火点并不在申请人承租的区域内，被申请人作为涉案厂房的出租方，应对属于被申请人产权范围内的公共区域负有管理责任，包括维修、保养公共设施，以确保公共设施的正常运行，确保申请人能够正常使用涉案厂房，且根据本案合同约定，申请人向被申请人支付的物业费中包括了“公共区域维护配件费”，被申请人也应当提供对应的服务，由此，在此情况下，被申请人未尽到案涉房屋公共区域的管理、维修义务及安全保障义务构成违约。

若起火点在申请人承租区域内，根据《民法典》第七百零八条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途”，被申请人作为案涉房屋的所有者及出租人，应当向承租人即申请人提供符合安全标准、能够正常使用的案涉房屋，被申请人在庭审时亦称“电线是在建筑以内”，而《火灾事故认定书》中认定起火原因系照明灯具电气线路故障引燃周边可燃物所致，在被申请人并未提交相反证据证明上述线路系申请人在租赁后“私搭乱建”的情况下，被申请人对于案涉火灾的发生存在责任。

综上所述，被申请人应当承担相应的违约责任，由于被申请人违约给申请人造成损失，被申请人应当承担损失赔偿责任。
最终，北京仲裁委员会经审理后，依法采纳了王超律师、栾宇律师的代理意见，并裁决如下：

(一)被申请人向申请人赔偿损失款460000元;

(二)被申请人向申请人支付律师费；

......

上述裁决各项被申请人应向申请人支付的款项，被申请人应于本裁决书送达之日起15日内支付完毕。逾期支付的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案裁决书

03 律师观点

王超律师

栾宇律师

本案争议焦点

(一) 关于本案合同的效力

本案合同均有合同双方盖章/签字确认，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定。故，仲裁庭认定本案合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。

(二) 关于申请人主张的被申请人赔偿申请人各项经济损失的仲裁请求

申请人主张，本次事故是由于厂房本身的电气线路老化发生故障，进而造成起火，起火地点是在被申请人的厂房内，与申请人租赁的厂房相邻，由于被申请人在房内存有大量可燃物，并且在火灾发生后未能及时控制火情，导致火势蔓延并烧毁申请人租赁场所，造成申请人公司的大量机器设备、食品、餐具等货品全部烧毁，给申请人造成了巨大的经济损失。

双方是租赁关系，被申请人作为所有人和管理人应尽到维护义务和安全保障义务，这既是一个法定的义务，也是合同的基础义务，因被申请人怠于履行上述义务，最后造成申请人的财产损失，因此构成违约。

根据目前发生的事实以及证据以及人民法院对管辖问题和法律关系的审理后作出生效裁定的认定，能够证明本案是存在侵权事实的，所以应该按照侵权法律关系审理更为适宜。被申请人的侵权行为应当赔偿申请人的直接损失和间接损失。申请人提交的全套证据，已形成完整证据链，足以证明申请人因案涉火灾遭受重大财产损失，且该损失依法应当由被申请人承担赔偿责任。

04 法律法规

《中华人民共和国民法典》

第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

第七百二十九条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第七百三十一条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。