基本案情

2022年2月原告唐某某欲购房，向被告江***置业有限公司售楼部顾问管某某了解咨询江永县“**公园里”楼盘的售价。2022年2月5日，原告唐某某与被告公司售楼部顾问管某某微信聊天，管某某说“我跟你说一下价格，刚刚给你那个价格卖不了，老板最低要3450”,原告唐某某回复“又改了?”, 管某某说“因为这个是送大平层的”“要卖贵一些，我不知道，就按一般的最低价格给你了”；“送的面积都有六七十个平方，这个送的面积都值20多万了”。2022年2月6日原告唐某某通过微信向被告公司售楼部顾问管某某转账20000元购房定金。

被告售楼部顾问管某某收款并回复道“收1栋XXX号房定金20000 元，价格3439元一平方”“我帮申请了一个大电器，帮你折现了，折了1000多块钱，所以单价帮你又优惠11块钱一个平方”。

经过上述与售楼部顾问沟通后，2022年3月16日，原告唐某某委托其父亲与被告江***置业有限公司签订了《湖南省商品房买卖合同》(合同编号：20200026XXX)购买位于江永县**公园里小区第1栋1单元2层XXX房，建筑面积135.41平方米的商品房。合同第五条第一款约定“该商品房交付时为毛坯房，房屋总价为464675元，按建筑面积计算，单价3431.62元/ 平方米；按专有部分面积计算”；第六条第二款约定“买受人以公积金方式贷款，应于2022年3月15日向出卖人交付首期房款(含定金)计264675元，剩余200000元向江永县申请贷款，出卖人应协助办理……”；第十条第一款约定“出卖人应当在2022年12月31 日前向买受人交付该商品房。”第十一条逾期交付责任“逾期在90日内，自第十条约定的交付期限届满之次日起 至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之一的违约金”。

合同签订后，唐某某于2022年3月15日交付首期房款264675元，剩余购房款于200000元向被告提交资料及委托手续后，由被告人代为向建设银行江永支行申请办理了住房公积金按揭贷款，贷款年利率2.6%,贷款期限5年，首次还款时间为2022年8月13日；至2023年10月原告已归还按揭贷款本金96321.78元，利息4459.90元。案涉建设工程于2022年11月30日竣工验收，2022年年底通知原告唐某某收房。2023年3月31日，工程竣工验收备案。2023年1月20日唐某某在看房时发现，其所购买的房屋与销售所称赠送的大平层被栅栏隔开，无法使用，遂要求物业为其出具使用证明。物业表示该空地是公共区域，不能私自占用。同时，原告唐某某发现地板有漏水，楼上住户告知三楼住户地板即原告所购二楼天花板有一条2米长的裂缝，经被告江***置业有限公司修补。此后，原告以房屋存在质量问题和不能办理不动产权证多次向有关部门反映，并至成讼。

案件结果

法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一 、本案是否符合合同解除条件，原告是否可以解除《湖南省商品房买卖合同》。二、原告的诉请的各项损失是否予以赔偿。

依照《中华人民共和国民法典》第五百条、第五百零九条、第五百六十三条第四款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，经本院审委讨论决定，判决如下：

一 、解除原告唐某某与被告江***置业有限公司签订的《湖南省房屋买卖合同》；

二、被告江***置业有限公司于本判决生效之日起十日内 返还原告唐某某购房款首付款264765元及以该首付款264765元 为基数，按一年期市场贷款报价年利率3.65%计算，从2023年3月16日起至实际交付之日止的利息；

三、被告江***置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告唐某某通过按揭贷款交付的购房款200000元及利息，该利息以按揭贷款200000元为基数，按年利率2.6%,从2022年7月13日起计算至本判决确定履行之日止；

四 、被告江***置业有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告唐某某从相关部门退还其因购买商品房缴纳的契税6394.61元、房屋维修基金4062元；

五 、驳回原告唐某某的其他诉讼请求。

律师观点

张锋律师：

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

本案中原、被告签订的《湖南省商品房买卖合同》,原告唐某某依约向被告江***置业有限公司交付房屋价款，而被告江***置业有限公司聘请的工作人员在销售过程中，在协商购房价款时，表示可以赠送大平层供原告使用，可以视为出卖人就商品房开发规划范围内的房屋交付作出了具体确定的允诺，该行为对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生影响，构成要约行为；现该大平层因属于建筑物共有部分，不能交付原告使用，致使原告购买、使用大平层的目的不能实现，构成违约，对原告要求解除《湖南省商品房买卖合同》的诉讼请求，法院应予以支持。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”的规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》解除后，该商品房由原告交还给被告，原告为购买该商品房已交付的购房款，亦应被告退还给原告，故原告提出要求被告返还购房首付款264765元及利息的诉讼请求，法院应依法予以支持。

法律法规

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；

(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务；

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行； 已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第二十一条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购 房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。