一、基本案情

2021年1月31日，当事人沈某某与高某某在链家公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等相关文件，签约当日，沈某某向高某某支付了10万元定金，2021年2月6日又向高某某支付了90万元定金，至今共向高某某支付了定金100万元。

涉案房屋性质为央产房，在购房之初高某某及链家公司多次承诺该房屋符合上市交易条件且手续齐全，能够顺利出售。并在买卖合同及补充协议中均保证房屋已符合出售条件，不存在限制转让的情形。补充协议第六条第三点约定，高某某应在2021年3月1日前取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，但合同签订后该通知单高某某一直声称由于其个人原因办理不下来。

2021年3月16日高某某通知沈某某涉案房屋无法取得该通知单，声称由于其个人原因无法办理，且高某某至今仍未取得该通知单。之后，高某某以委托人沈某某迟迟不履行买卖合同为由，将沈某某诉至海淀区人民法院。

为了维护自身的合法权益，沈某某遂委托本所刘郡峰律师代理本案，并提起反诉。

二、案件结果

本案一审

本案一审中，刘郡峰律师指出：高某某作为完全民事行为能力人，理应知晓条款所记载内容的含义，亦应清楚自己签署协议的法律后果，现高某某主张存在重大误解，要求撤销双方签署的合同，不符合法律规定，应依法不予支持。

委托人沈某某要求解除合同，从各方提交的证据陈述，可以确认高某某逾期未能办理涉案房屋上市交易手续，导致双方合同无法继续履行，故沈某某有权要求解除合同，并要求高某某承担违约责任。合同解除后，高某某理应返还沈某某所支付的定金。

对于违约责任的问题，按照法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现沈某某主张适用违约金条款，符合法律规定。

北京市海淀区人民法院经审理，依法采纳了刘郡峰律师的代理意见，判决如下：一、高某某与沈某某签署的《北京市存量房屋买卖合同》、高某某与沈某某、北京链家置地房地产经纪有限公司签署的《补充协议》于2021年9月2日解除；二、高某某于本判决生效后七日内退还沈某某100万元定金（其中10万元由高某某直接支付给沈某某，剩余已支付至理房通监管账户的90万元定金，由高某某于本判决生效后七日内协助沈某某退还）；三、高某某于本判决生效后七日内向沈某某支付违约金120万元。

法院宣判后，高某某不服北京市海淀区人民法院的民事判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。

本案二审

本案二审中，刘郡峰律师指出，根据相关合同内容，可以认定在签订合同时，高某某对其所要出售的涉案房屋系“央产房”性质、是否具备上市条件以及违约后果具有相应的认知。据此，高某某对涉案房屋性质以及是否能够上市的认识，不构成重大误解，其以此为由要求撤销《房屋买卖合同》以及《补充协议》，缺乏事实和法律依据，一审法院未支持其该项主张正确。而高某某未按照约定履行出售涉案房屋义务，已构成违约。委托人沈某某依据约定有权要求解除《房屋买卖合同》以及《补充协议》，并主张违约责任，并无不当。

最终，北京市第一中级人民法院依法判决：驳回上诉，维持原判。

至此，我所刘郡峰律师代理的房屋买卖合同纠纷案，一审、二审均胜诉！我方当事人共计获赔约人民币130余万元。

三、律师观点

刘郡峰律师：

一、高某某与沈某某签订的《房屋买卖合同》以及高某某、沈某某、链家公司签订的《补充协议》是否应予撤销？

本案中，《房屋买卖合同》以及《补充协议》中明确约定“央产房”上市出售，应当遵守“央产房”上市出售管理办法，符合“央产房”上市交易条件，并需要提供《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，高某某出售的涉案房屋若为“央产房”需取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，出卖人高某某承诺涉案房屋已符合出售条件，如未在2021年3月1日前取得该通知单，高某某应承担相关责任。根据上述合同内容，可以认定在签订合同时，高某某对其所要出售的涉案房屋系“央产房”性质、是否具备上市条件以及违约后果具有相应的认知。其次，根据高某某提交的其与原所在单位经办人员的微信聊天记录、《中央在京单位职工住房情况登记表》以及高某某前妻朱某的证言，尚不足以认定涉案房屋在处理完超标后仍不能上市出售。据此，高某某对涉案房屋性质以及是否能够上市的认识，不构成重大误解，其以此为由要求撤销《房屋买卖合同》以及《补充协议》，缺乏事实和法律依据。

关于是否构成欺诈一节，根据高某某提供的证据，不足以证明链家公司在高某某签订《房屋买卖合同》以及《补充协议》过程中，存在故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况的情形，高某某同时以欺诈为由要求撤销《房屋买卖合同》以及《补充协议》的主张，依据不足，应不予支持。

二、法院认定高某某承担的违约责任是否适当？

《房屋买卖合同》以及《补充协议》系本案当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他无效情形，应属有效，对当事人具有约束力。各方当事人均应按照上述合同约定履行各自义务。

本案中，高某某未按照约定履行出售涉案房屋义务，已构成违约。沈某某依据约定有权要求解除《房屋买卖合同》以及《补充协议》，并主张违约责任。关于沈某某与链家公司之间是否存在恶意串通、故意扩大违约损失一节，根据《补充协议》约定的定金支付时间以及沈某某提交的微信聊天记录，沈某某支付90万元定金到理房通账户系履约行为，不属于故意扩大违约损失的情形。高某某提交微信聊天记录等证据亦不足以证明其上述主张，一审法院未予采信，并无不当。

关于违约金数额，鉴于高某某提出酌减主张，一审法院综合本案合同履行、违约损失、过错程度等情况，根据公平原则和诚信原则，酌情确定高某某应承担的违约金数额，并无不当。高某某认为沈某某并无损失，要求改判仅赔偿沈某某20万元的主张，缺乏事实和法律依据，应不予支持。

三、一审法院未对高某某庭审结束后提交的证据组织质证和进行认定是否违法？

高某某在一审庭审结束后提交的证据以及调取证据申请，属于逾期提交，一审法院将上述证据材料退还后，高某某一方亦未再坚持提交。在此种情况下，一审法院未对上述证据组织质证并作出认定，并不违反法律规定。

综上，高某某的上诉理由不能成立，应不予采纳。

四、法律法规

《中华人民共和国民法典》

第一百四十七条：基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百八十八条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。