01 基本案情

原告当事人的父亲于1987年与他人共同购买了位于北京市海淀区某号院落用于居住，该院是全家唯一住所，并一直在此居住，且无翻建、无加盖。当事人母亲户口于1996年迁至该址，当事人及其儿子的户口于2017年迁至该址，一家具备该村合法村民身份。

2023年6月，被告两家合作社作为腾退主体（临时腾退指挥部）发布《腾退公告》及《xx住宅腾退补偿安置方案》，案涉房屋位于腾退范围内，原告当事人一家属于腾退对象，腾退实施主体为被告某公司，腾退公告称奖励期为 2023年7月16日至 2023 年 8 月14日，腾退期为2023年 8月15日至2023年8 月29 日。安置补偿方案第十一条规定：“本方案所称的安置人口，是指在腾退公告发布时，被腾退人及其户口在本址的共居直系亲属......不包括：空挂户、在本市享受过政策性住房配租配售、在本市其他征收、搬迁腾退项目中享受过安置政策人员。”

根据腾退公告及安置补偿方案，原告一家属于安置人口，应当享受拆迁利益，但“临时腾退指挥部”未经审核程序即单方草率认定原告不符合补偿条件，在未履行合法手续、未签订拆迁补偿协议的情况下，直接于 2023年9月22日对原告房屋进行违法强制拆除。

原告当事人认为：被拆迁房屋属于自己合法住房财产权益，根据相关法律法规，自己理应在被拆迁前获得拆迁利益，但被告未安置即拆除房屋，严重侵害了自身的财产权益，造成原告全家无家可归的惨状。

为了维护自身的合法权益，原告一家三口联系到北京京尹律所，并达成委托协议，律所指派办案经验丰富的曲大富律师团队代理本案，将以上两家合作社及北京某公司三被告起诉至人民法院，请求法院判决被告向原告当事人赔偿损失。


曲大富律师团队接受委托后，围绕案件核心争议，系统整理了原告当事人方的权利来源证据，包括1987年买卖《字据》、户口本复印件、入户调查公告、腾退公告及安置补偿方案等，并提交了《测绘成果报告书》用以证明涉案院落面积。此外，曲律师还协助原告梳理了家庭成员居住历史、户籍迁移情况，以及2022年9月1日与另一共同购买人家属签订的《协议》，以证明三原告享有被腾退人利益。

本案诉讼过程中，被告两家合作社及北京某公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一：原告起诉不属于法院受案范围。原告起诉要求支付各项赔偿、要求进行安置，实际是要求确认为被腾退人并主张腾退安置补偿，该争议不属于人民法院受理民事案件的范围，依法应当裁定驳回起诉；二，被告并未实施损害财产的行为。项目住宅腾退补偿安置方案第十五条规定，腾退期内不能达成调解协议或未申请调解且不配合搬迁腾退工作的，由合作社按照安置补偿方案及相关规定对被腾退人帮助腾退。案涉房屋权利人未在安置补偿方案规定的期限内达成协议，被告根据安置补偿方案的规定实施帮助腾退，不属于损害财产的行为；三，原告主张的各项赔偿及其计算标准，没有法律或事实依据。另外，针对原告的第八项诉请，安置补偿方案是经村民代表大会和社员代表大会审议通过，根据村民委员会组织法第 31 条等法律规定，其是否合法不属于法院受理民事案件的范围，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

本案庭审中，曲大富律师指出：当事人的父亲于1987年签订的买卖《字据》合法有效，三原告作为其妻、女及外孙，有权继承或享有案涉71号院落的腾退补偿权益。三原告户口均在案涉地址，且一直在此居住，符合《安置补偿方案》第十一条关于“安置人口”的认定条件，应当被认定为被腾退人并享受全部拆迁利益。被告在未履行合法审核程序、未与原告签订任何补偿协议的情况下，于2023年9月直接强制拆除房屋，违反《土地管理法》第四十八条关于“先补偿后搬迁”的规定，构成违法侵害。同时，被告未经协商即单方认定原告“不符合补偿条件”、有效腾退面积为0，剥夺了原告的知情权和协商权，故请求人民法院判令被告连带向三原告赔偿损失。

最终，法院经审理后依法采纳了曲大富律师团队的代理意见，判决如下：

被告北京某公司于本判决生效后七日内给付原告三人安置补偿款共计3 302383 元。


如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案判决书

03 律师观点

曲大富律师

陈鹏律师

张钰律师

本案争议焦点

侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或其他合理方式计算。

本案中，根据已审理查明的事实以及现有证据可以认定，当事人父亲于1987年12月20日签订的《字据》合法有效，原告一家三口，自案涉院落购买后一直在71号院的两间南房居住，直至2023年9月22日房屋被拆除。故根据《安置补偿方案》的相关规定，原告一家三口享有被腾退人的利益。鉴于案涉房屋系共同购买案涉院落，对于案涉院落因拆迁所涉利益分割的事宜，原告与另一共同购买人及其配偶于2022年9月1日签订了《协议》，明确约定同意平分面积。双方对《协议》亦明确认可，同意平分面积。故本案将先按照案涉 71、73 号院落的整体情况计算总体的腾退补偿利益，之后再按照平分后的面积来认定三原告应当享有的腾退补偿利益。

关于该利益的指向，因安置房涉及面积、户型及超出部分补交款项等问题，在双方未达成一致的情况下，法院无法根据安置方案判定安置房屋。因此，对于三原告应当获得的腾退补偿利益，法院根据安置补偿方案中载明的货币补偿方式予以确定。

关于腾退面积补偿，法院根据安置补偿方案确定为50 000元/平方米。

关于补偿面积，三原告及被告公司均提交了测绘报告，但鉴于双方所提交的测绘成果均无对方现场指界确认，故法院结合本案的具体情况及现有证据，酌情认定案涉 71、73 号院落的腾退面积为 118 平方米（计算方式为 125.56 平方米+110.17 平方米平均后四舍五入取整），腾退面积补偿款计算为 590 万元；房屋建筑面积为 82.82 平方米。

关于重置成新价及附属物补偿，依据被告公司提交的《结果通知单》，法院认定为 126 827 元。

关于周转费，根据安置补偿方案的规定，在货币补偿方式下以其合法有效腾退面积换算的二居室安置房（70 平方米/套）套数，按 6500 元/月/套，周转期 6 个月计算。据此计算一平米腾退面积的周转费约为 557 元（计算方式为 6500 元×6 个月÷70 平方米后取整数）。据此，118 平米的周转费为 65 726 元。

关于搬家补助费，根据安置补偿方案的规定，在货币补偿方式下按被腾退人合法有效房屋建筑面积计算支付一次搬家补助费，补助标准 40 元/平方米，故按前述认定的房屋面积 82.82 平方米计算并四舍五入取整后为 3313 元。

关于综合补助费 20 万元、工程配合费 30 万元、提前搬家费5000 元，根据《安置补偿方案》的规定，上述三项费用均为按户给予。

上述认定的腾退面积补偿款、重置成新价及附属物补偿、周转费、搬家补助费、综合补助费、工程配合费、提前搬家费总计6 600 866元，该金额71、73号院平分后，原告三人应得3 300 433元。因 71、73 号院在购买后客观上由两家人各自独立使用，从空间上亦可做明显区分，故空、有、电移机费的具体金额法院根据安置补偿方案的相关规定以及本案具体情况酌情判定为1950 元。

《中华人民共和国民法典》

第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

第一千一百六十八条 二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。

第一千一百八十三条 侵害自然人人身权益造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿。

因故意或者重大过失侵害自然人具有人身意义的特定物造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿。

第一千一百八十四条 侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。


第六十七条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。


第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。


民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。  


民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。