01 基本案情

2012年11月4日，甘肃某信托有限责任公司与贵州xx公司签订《信托资金抵押合同》，贵州xx公司以其位于某县城××××路的房产对《信托资金借款合同》项下全部债务提供担保。2012年11月5日，该信托有限责任公司与某房地产公司在房地产管理中心办理抵押登记，并取得筑房他证xx字第××号他项权利证书。

2016年12月20日，原告上海某投资管理合伙企业与甘肃某信托有限责任公司、某房地产公司、贵州某房产等单位自愿在最高人民法院主持下达成（2016）最高法《民事调解书》，其中约定自2016年12月20日起原告上海某投资管理合伙企业获得《信托资金借款合同》的全部债权，成为体检公司新的债权人。附着于主债权之上的全部抵押、质押、保证担保随着主债权的转让一并转让给原告。

但是，原告上海某投资管理合伙企业在执行过程中发现，县政府及某房地产登记管理中心在未通知抵押权人的情况下将贵州xx公司已办理抵押登记的上诉房产注销抵押登记并过户给案外人，该行为侵害了自身的合法权益。

故原告委托北京京尹律师事务所林艳华律师代理本案，请求依法确认县政府和国土局注销筑房他证xx字第××号他项权证的具体行政行为违法。


本案庭审中，林艳华律师指出：行政机关在作出行政行为时必须遵守程序正当的行政原则，在作出影响行政相对人权益的行政行为时应当事先通知相对人，向相对人说明行为的根据、理由，听取行政相对人的陈述、申辩，事后为相对人提供相应救济的途径。

但本案中，筑房他证xx字第××号他项权证的抵押权人系注销案涉抵押登记行为的行政相对人，与本案所涉注销行为具有直接的利害关系。被告国土局在受理第三人某房地产公司注销案涉抵押登记的申请后，未依法将有关权利义务告知抵押权人，听取抵押权人的陈述及申辩，侵犯了抵押权知情权及申辩权。被告县政府作出案涉注销登记行为作出后，亦未告知抵押权人，这更剥夺了抵押权人就案涉注销行为寻求救济的权利。故被告国土局作出案涉注销登记行为过程中严重违反了行政行为程序正当的基本原则，其注销行为依法亦应予以撤销。

最终，市中级人民法院经审理认为：被告国土局注销筑房他证xx字第××号他项权证所依据基本事实不清，主要证据不足，注销行为程序亦严重违法。故判决：

被告县国土资源局注销筑房他证xx字第××号他项权证的行政行为违法。

03 律师观点

林艳华律师

本案争议焦点

一、关于行政行为程序正当性的审查，本案中被诉注销登记行为存在明显违法。

行政机关作出影响行政相对人权益的行政行为，应当恪守程序正当原则，履行事先告知、说明理由、听取陈述申辩及事后告知救济途径等法定义务。本案中，筑房他证xx字第××号他项权证的抵押权人系被诉注销登记行为的直接利害关系人，属该行政行为的相对人。被告国土局在受理第三人某房地产公司提出的注销抵押登记申请后，未依法将相关权利义务告知抵押权人，亦未保障其陈述权和申辩权，构成对抵押权人知情权和程序参与权的侵害。同时，被告县政府在作出注销登记决定后，亦未向抵押权人送达或告知该决定内容，实质上剥夺了其依法申请行政复议或提起行政诉讼的救济机会。综上，被诉注销登记行为在程序上严重违反行政程序正当性原则，依法应予撤销。

二、就实体依据而言，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条之规定，申请抵押权注销登记，应当提交抵押权已消灭的证明材料。

本案中，第三人某房地产公司未提交任何关于抵押权已消灭的有效证据，故被告国土局据此作出注销登记，缺乏主要事实依据，属证据不足。

三、关于抵押期限问题。

案涉《信托资金抵押合同》明确约定抵押债务履行期限为2012年11月5日至2014年11月4日，担保期限为债务履行期限届满之日起两年。被告国土局在办理初始抵押登记时，所载抵押登记有效期本身即存在错误。而第三人申请注销登记时，前述约定的担保期限尚未届满，故注销行为缺乏事实基础。

此外，依据《中华人民共和国担保法》第五十二条之规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权不消灭，抵押权不消灭；登记机关在登记中所附具的抵押期限，对抵押权的存续效力不具限制作用。因此，被告国土局以抵押登记超过登记期限为由作出注销决定，亦属适用法律错误，该注销行为依法应予撤销。

《不动产登记暂行条例实施细则》

第七十条“有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。”


第五十二条“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”