北京京尹律师事务所
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01 基本案情
2002年3月,张某某、宋某某、王某某3人与当时的内蒙古某旗土地管理局(后更名为自然资源局)签订了《国有土地使用权出让合同》。合同约定:政府将位于某国道北的三块土地(总面积6230平方米,约9.345亩)出让给3人,用于商业开发。土地出让金为每平方米15元,总价约79,200元,需在合同签订后30日内一次性付清。付清出让金后,3人应在30日内办理土地登记,领取《国有土地使用证》,正式取得土地使用权。
到了这一年的4月,宋某某代表3人向土地管理局支付了10,000元土地出让金和2,000元土地评估费(合计12,000元),未按合同约定付清全部款项(尚欠67,200元)。相关单位为3人办理了《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》,但未颁发《国有土地使用证》(即未完成正式登记)。
此后,3位当事人拿到土地后,因城市规划调整,导致土地一直未开发。在这期间,3人多次与政府沟通,但问题一直未予解决。
时间来到了2011年5月,旗公安局向自然资源局申请用地,要求划拨16,300平方米土地建设办公大楼,其中包含3位当事人此前签约的9.345亩土地。5月15日,旗人民政府批准了这一申请,并下发文件,将土地划拨给公安局使用。9月,自然资源局正式签发《国有建设用地划拨决定书》,公安局随后在该地块上建成办公大楼并投入使用。
张某某等3人认为:政府未经自己同意,擅自将土地收回并划拨给公安局,属于违法占地,且自己已支付部分出让金并取得规划许可,政府应补偿自己的损失。而政府机关则认为三人实际未取得《国有土地使用证》,土地仍属政府所有,有权重新划拨。
到了2012年10月,旗自然资源局出具《处理意见》,承认3人在2002年曾取得合法用地手续,并提出两种补偿方案:1、现金补偿:聘请评估公司对土地估价,按市场价赔偿;2、土地置换:另划一块同等面积的商业用地给3人。但这一方案一直未实际执行,3人也未得到任何补偿。
到了2020年7月,政府态度突然出现转变,自然资源局向法院起诉,称3人“未交齐出让金,未取得土地使用权”,要求解除与3人的《国有土地使用权出让合同》。人民法院经审理后认为,该合同属于行政协议,不属于民事案件范围,裁定驳回了起诉。
2023年,当事人张某某等3人提起行政诉讼,要求确认政府的《划拨决定书》违法,但法院再次驳回了3人的诉讼请求。
到了2024年,张某某3人再度向人民法院提起民事诉讼,要求:政府赔偿土地补偿金1,121万元及利息(合计约2,150万元)。但法院判决:合同无效(因未付清出让金)。政府只需返还已支付的12,000元出让金和71,692元附着物补偿款,并支付利息,并驳回了当事人的其他诉讼请求。
无奈之下,张某某、宋某某、王某某3人联系到北京京尹律所并达成委托,律所安排办案经验丰富的潘伟律师代理本案,向中级人民法院提起上诉,请求撤销一审判决,维护当事人的合法权益。
潘伟律师接手本案后,全面梳理案件事实与证据,仔细研究案件材料,包括《国有土地使用权出让合同》《建设用地规划许可证》《建设用地批准书》以及政府部门的《处理意见》等文件。重点分析政府后续划拨土地的合法性,确认了当事人已支付部分出让金并取得初步用地手续的事实。
另一方面,潘伟律师经研判后发现,本案的核心争议是行政协议纠纷而非普通民事合同纠纷。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》,强调案涉合同的一方为行政机关,目的是实现土地管理职能,且行政机关在合同中享有单方特权(如收回土地),符合行政协议的特征。因此,本案理应通过行政诉讼解决,一审法院以民事案件审理属于程序错误。
在本案上诉过程中,潘伟律师指出:根据《民法典》规定,未办理物权登记不影响合同效力,且未登记是因政府阻止施工所致,过错在于行政机关,当事人实际承担了土地安置补偿费用,双方已通过行为默示变更了合同条款。
此外,一审判决仅支持返还小额费用却忽略当事人实际损失(如土地增值利益),显失公平。综上,请求二审法院纠正一审的事实认定错误。
最终,经过潘伟律师的不懈努力,人民法院依法采纳了潘伟律师的代理意见,判决如下:撤销内蒙古自治区某旗人民法院2024的民事判决。
这一结果为当事人后续主张行政赔偿扫清了法律障碍,奠定了争取合理补偿的基础。
本案裁定书
潘伟律师
因此,案涉《国有土地出让权合同》系行政协议,本案不属于人民法院民事诉讼受案范围。
04 法律法规
《中华人民共和国民法典》
第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十六条:土地使用者在支付全部土地使用权出让金后,应当依照规定办理登记,领取土地使用证,取得土地使用权。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法)的解释》
第三百二十八条:人民法院依照第二审程序审理案件,认为依法不应由人民法院受理的,可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判,驳回起诉。