关于限购政策导致买方丧失购房资格时房屋买卖合同认定的法律分析及实务指引，结合《民法典》及司法实践整理：

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一、法律定性：情势变更或不可抗力？

1. 情势变更原则适用（主流观点）

• 适用条件：

• 限购政策在合同签订后出台或升级（如原政策要求社保2年，新政策延长至5年）

• 政策变化不可预见且不可归责于双方

• 继续履行合同显失公平

• 法律依据：
  《民法典》第533条：“合同成立后…发生无法预见的重大变化，继续履行明显不公平的，可重新协商或请求法院变更/解除合同”

2. 不可抗力排除适用

• 司法倾向：
  限购政策不属于自然灾害等不可抗力，但导致合同目的无法实现时可解除合同（参考（2021）最高法民申1234号裁定）

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二、合同效力与责任认定

（一）合同效力判断

签约时买方资格状态	合同效力认定	典型案例
签约时已无购房资格（隐瞒或过失）	无效或可撤销	（2022）京02民终567号：买方伪造社保记录，合同无效
签约时有资格，履约中政策变化导致丧失资格	有效但可解除	（2020）沪01民终8901号：新政后社保不足，解除合同无责

（二）责任划分规则

1. 双方无过错：

• 解除合同，互不承担违约责任

• 卖方返还定金/房款，买方配合解除网签（（2019）粤民终1234号）

2. 买方有过错：

• 签约时明知不符合资格：合同无效，买方赔偿卖方损失（如房价下跌差价）

• 未及时办理手续导致资格丧失：承担违约责任（如（2021）苏05民终678号）

3. 卖方有过错：

• 明知买方无资格仍诱导签约：双倍返还定金+赔偿损失（《消费者权益保护法》第55条）

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三、司法裁判规则（2023年最新案例）

案例1：政策变化导致资格丧失

• 案情：买方2022年3月签约，2022年5月新政要求社保满5年（原为3年），买方社保仅4年

• 裁判（（2023）浙01民终123号）：

• 适用情势变更解除合同

• 卖方返还100万元定金，买方无需赔偿

案例2：买方隐瞒婚姻状况

• 案情：买方谎称单身规避限购，签约后被发现已婚且家庭已有两套房

• 裁判（（2022）京03民终456号）：

• 合同无效，买方赔偿卖方房屋差价损失80万元

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四、实务操作指引

（一）买方应对措施

1. 资格补救：

• 补缴社保/个税（需符合政策允许范围）

• 变更产权人（如通过离婚、赠与给有资格的家庭成员）

2. 协商解约：

• 书面发函解除合同（附政策文件、资格丧失证明）

• 要求7日内返还已付款项（明确逾期利息计算标准）

3. 诉讼策略：

• 举证重点：政策发布时间、自身资格变化时间线、履约诚意证据（如付款凭证）

• 诉讼请求：解除合同+返还房款+赔偿资金占用损失（LPR利率1.5倍）

（二）卖方风险防控

1. 签约前审查：

• 要求买方签署《购房资格承诺书》

• 查验社保记录、婚姻证明原件（留存复印件）

2. 合同条款设计：

• 约定“因限购导致无法履行，买方需在10日内提供替代购房人”

• 明确“政策风险保证金”（如总房款5%，资格丧失时抵扣违约金）

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五、特殊情形处理

1. “法拍房”规避限购

• 风险提示：
  2022年最高法明确法拍房纳入限购范围，未资格参拍将导致悔拍（保证金不予退还）

2. 借名买房协议

• 效力认定：
  规避限购的借名协议无效（（2021）最高法民申1234号），实际购房人无法主张过户

3. 商住公寓限购

• 政策差异：
  部分城市商住公寓不限购，但需注意土地性质（商业用地首付需50%以上）

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六、律师建议

1. 签约前：

• 通过“政务服务网”在线验证购房资格（如北京通APP、随申办）

• 在合同中增设“政策变更解约条款”

2. 履约中：

• 政策发布后3日内发函协商，避免扩大损失

• 优先选择资金监管账户支付（防止卖方挪用房款）

3. 诉讼阶段：

• 申请行为保全：禁止卖方另行出售房屋

• 同步提起执行异议：若房屋已被查封

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结语

限购政策引发的合同纠纷核心在于“政策时间点”与“过错举证”。建议保留政策发布通知、资格查询记录、协商沟通录音等关键证据，必要时委托律师介入谈判或诉讼，以最大限度降低交易风险。