01 基本案情

2022年，北京市某村启动宅基地改革项目，原告当事人父亲名下的村北四条7号院宅基地被纳入改造范围。原告当事人父母均已离世，且生前均未订立遗嘱。二人共育有五名子女。其中，仅原告与被告王某某的户籍登记于案涉宅基地所在村组，其余三名子女均已分户并另拥有宅基地，且就该宅基地的权益分配不持异议。原告自出生即落户该村，长期在此居住生活，属农业户口，系该村集体经济组织成员。另两名被告系王某某的妻子和儿子。

原告父母相继去世后，案涉7号院宅基地的使用权依法应由原告与被告共同享有。经原告依法申请政府信息公开，某镇人民政府公开了《村宅基地改革项目实施方案》，并明确村民委员会及镇经济合作社为该项目的实施主体。

原告作为村集体经济组织成员，依据上述实施方案，应在本次宅基地改造项目中享有案涉宅基地的补偿及置换新宅基地等相关权益。案涉宅基地及其地上房屋属家庭共有财产，原告作为共同共有人，依法享有共有权，有权参与补偿利益的分配。经查，村民委员会曾与被告就案涉宅基地改造补偿事宜签订相关腾退补偿协议，该协议的签署及内容直接涉及并处分了原告与被告共有的拆迁安置补偿利益。

但是，被告多人在未征得原告同意的情况下，擅自签署上述补偿协议，并独占因此获得的补偿利益，严重侵害了原告作为共有权人及安置人口的合法权益。

现双方就安置住房分配及补偿款分割等事宜无法协商一致，原告委托京尹律所曲大富律师代理本案，依法维护自身的合法权益。

02 本案结果

曲大富律师代理本案后，全面梳理了案涉宅基地的历史沿革、家庭户籍变动及房屋翻建情况，调取了《村宅基地改革项目实施方案》及相关的腾退补偿协议，并围绕原告的集体经济组织成员身份、共有权基础及被告擅自签约处分共有财产等核心事实，系统组织了证据链，向法庭提出了明确的析产及分割请求。

本案诉讼中，被告辩称：原告提交的证据不足以证明案涉院落的宅基地使用权人为其父。其父户籍信息明确登记为非农业家庭户，且生前供职于某农场，工作期间已参加城镇居民社会保险并享受相应待遇，退休后亦按月领取退休金。据此，其父并不具备案涉农村集体经济组织成员身份。

关于案涉院落权益的实际归属。被告主张，案涉院落的相关权利应归其本人所有，与原告无关，原告无权请求分割该院落所涉利益。

根据调取的档案材料及《村宅基地改革项目实施方案》，本次宅基地改革并非传统意义上的“拆迁腾退”，而是采取“一宅换一宅”的方式，将原有宅基地及其地上一层房屋整体置换为新的宅基地及地上一层房屋。依据“地随房走”的法律原则，宅基地使用权依附于地上房屋而存在，宅基地本身不具有独立的市场价值和可转让性，亦无法单独进行财产评价。因此，法院应先对原有院落的财产权益进行析产确认，明确权利人后，再行处理现有院落的相关利益分割问题。

案涉院落及地上房屋最初系被告于20世纪90年代，经全体家庭成员会议商议、以分家方式取得。2014年，被告自行出资对原有房屋进行翻建，建成三层楼房，原告在翻建过程中未出资、未参与施工，且在其知晓翻建事宜后亦未提出明确反对意见。此外，原告于1997年结婚后即搬离本村，长期在外居住，仅逢年过节回村探望老人，并未在案涉院落中持续居住，其户口虽仍挂靠于被告家庭户内，但此并不等同于其对宅基地享有实际使用权或相关财产权益。基于此，被告认为原告对案涉院落不享有合法权益。

曲大富律师指出：案涉7号院宅基地使用权系以户为单位享有，原告作为该户原始在册成员且一直保留集体经济组织成员资格，并未新分宅基地，其基于户内成员身份及对老房继承所享有的权益，不因长期在外居住或户口挂靠而丧失。被告翻建房屋虽未改变老房遗产份额的划分，但新增建筑面积及相应的置换利益应归实际出资建造人所有。因此，本案应遵循“房地一体”原则，先对原宅基地上房屋进行继承份额析产，再依据新旧房屋折算比例、实际居住情况、赡养义务履行程度及宅改政策等因素，综合确定原告在新置换房屋中的合理份额。

最终，人民法院经审理后依法判决如下：确认原告对村北4条7号院置换所得的村宅基地改革项目 C区一排5号A 户型房屋占有10%的份额，被告三人共同占有 90%的份额。

本案判决书

03 律师观点

曲大富律师

本案争议焦点

分家析产纠纷是指家庭关系解体之后，家庭成员要求依法分割家庭共有财产而引起的纠纷。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。本案中，7号院房屋最早由双方父母出资建造，故初始的7号院房屋，属于二人的夫妻共同财产。宅基地使用权的主体资格是以户为单位的家庭，而户内人口由于生老病死、婚丧嫁娶等情况，往往处于流变之中。在部分年长家庭成员死亡后，由于该户尚存，宅基地使用权应当由剩余户内成员继续享有，原则上此时并不存在宅基地的继承问题。已分家另行取得宅基地的兄姐再行主张获得父母宅基地上房屋权利，由于房地一体原则，其实际获得宅基地使用权利益。这违反了“一户一宅”的宅基地使用原则，也侵害了与父母共同居住儿女的宅基地使用权，既违背农村习俗也有失公平。

因此，本案中已分家另过的，不再享有宅基地上实体房屋的继承权，但对于房屋的价值即重置成新价享有继承权，现继承人同意其继承利益即重置成新价归王某某所有，法院不持异议。原告虽分家另过，但其仍为农村集体经济组织成员身份且未新分宅基地，由于其社员福利仍在原宅基地上，因此原告对原宅基地上房屋仍与其它户内成员一样享有权利。

关于被告辩称原有房屋已翻建灭失一节，被告作为实际居住管理房屋的继承人，出于居住使用、维护管理目的有权对房屋进行翻扩建，但其对被继承人生前所有的宅基地上房屋进行翻扩建不影响已确定的该宅基地上房屋遗产份额的划分。因此，被告夫妇于2006年将老房拆除重建为红砖瓦房、2014 年拆除瓦房新建三层楼房并不影响原告基于继承取得的房屋份额。

虽被告夫妇享有7号院老房的权利，但考虑到该房屋年代久远，应考虑到新旧房屋的折算比例，法院结合建房时间、新旧房屋面积比例等影响新旧房屋的价值因素，同时考虑到被告尽了较多赡养义务应当适当多分等因素，酌情确定原告基于继承而取得的房屋在新置换后房屋中所占的份额。

04 法律法规

《中华人民共和国土地管理法》

六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

《中华人民共和国民法典》

第二百三十一条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第二百九十七条 不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第三百零三条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

第三百六十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。