01 基本案情

再审申请人谢某、唐某某于2016年8月与被申请人成都某商贸有限公司签订《商品房买卖合同》，分别购买案涉房屋，建筑面积依次为13.32平方米、11.5平方米及11.5平方米。

其后，成都市中级人民法院依据某公证处于2017年8月所作执行证书，立案受理一审第三人成都农商行某支行提出的强制执行申请，执行标的金额为人民币146,078,784元。执行过程中，该院对案涉房屋予以轮候查封。该房屋首封机关为公安机关，抵押权人系成都农商行某支行。2017年11月10日，成都市中级人民法院作出执行裁定，终结本次执行程序，后于程序恢复后继续执行。2020年8月4日，公安机关致函该院，建议暂缓本案执行。

谢某、唐某某主张，其于法院查封前已与被申请人签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律，请求中止执行并解除对案涉房屋的查封。

此后，区人民法院、市中级人民法院及省高级人民法院先后认定，执行裁定所涉查封行为属轮候查封，其效力尚未确定，且未对案外人实体权利产生实质影响，分别裁定驳回谢某、唐某某所提异议申请。

为维护自身合法权益，谢某、唐某某现委托北京京尹律师事务所，并由曲大富律师团队于再审阶段担任其代理人，依法向中华人民共和国最高人民法院申请再审。

02 本案结果

本案庭审中，另一被申请人成都某科技公司答辩称：

（一）该公司通过合法受让成都农商行某支行对案涉房屋所享有的抵押权，依法对该房屋享有抵押权。

（二）案涉房屋在唐某某、谢某签订买卖合同前，已因多重司法查封依法不得转让，故该买卖行为应属无效，且不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十八条、第二十九条规定之可排除执行的情形。

（三）成都农商行某支行出具的《同意函》与《同意销售函》并非向买受人直接作出，且内容为附条件同意销售，在债权未获清偿前并未放弃抵押权。商贸公司未满足销售条件，上述函件并未实际实施。

（四）商贸公司收取部分购房款的账户并非银行监管账户，仅为日常经营账户，未按《同意销售函》约定将款项用于清偿抵押权人借款本息。即便抵押权人曾同意销售，亦未明示放弃抵押权，且无法定抵押权消灭事由发生。

（五）商贸公司在销售房屋期间仍正常还本付息，成都农商行某支行依约不得在此期间强行划收其账户内其他款项，故该行并无过错。

（六）唐某某、谢某以售后返租模式购买案涉房屋，属商业投资行为。其明知房屋已设立抵押且解除抵押需满足特定条件，理应预见到出卖人未按约清偿债务致抵押权未消灭之商业风险，该风险应由其自行承担。

（七）商贸公司未经抵押权人同意对抵押物所作处分，不得对抗已依法设立的抵押权。

针对对方的上诉观点，曲大富律师指出：

（一）当事人唐某某、谢某已就案涉房屋支付全部购房价款，抵押权依法应予涤除。现抵押权人再次主张抵押权，构成重复受偿。原审判决未对抵押权涤除事宜予以审查，存在认定事实不清，依法应予纠正。

（二）原审判决未对《同意销售函》及《拍卖公告》组织充分质证，亦未作实质审查，程序存有瑕疵。被申请人成都某商贸公司在销售大厅公示的《同意函》及《同意销售函》中，均未载明“不放弃抵押权”之内容，买受人基于合理信赖，有理由相信其可通过清偿债务涤除抵押权。唐某某、谢某之本意并非排除抵押权，而是已通过支付购房款实现债务清偿，抵押权因实现而归于消灭。

（三）本案存在恶意串通、损害唐某某、谢某合法权益之情形。案涉房屋买卖虽发生于抵押权设立之后，但唐某某、谢某已向商贸公司全额支付购房款。至于款项是否进入购房专用账户或日常经营账户，非买受人所能控制。对买受人而言，将款项支付至出卖人即完成交易义务。成都农商行某支行作为抵押权人，明知抵押物被销售，却未督促商贸公司以售房款清偿抵押债务，具有明显过错，构成恶意串通，损害买受人利益。

（四）唐某某、谢某对案涉房屋享有实体权益，足以排除强制执行；对于执行程序中存在的错误，亦应通过再审予以纠正。唐某某、谢某与商贸公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，且已支付全部价款，对案涉房屋享有物权期待权。成都农商行某支行在出具《同意销售函》同意销售抵押物后，即对转让价款享有优先受偿权，依《最高额抵押合同》之约定，其有权从商贸公司开立于该行的账户中扣划相应款项以清偿债务。但其未及时行使该权利，相应不利后果应自行承担。

最终，中华人民共和国最高人民法院经审理后，依法采纳了曲大富律师团队的代理意见，裁定如下:

指令四川省高级人民法院再审本案;

再审期间，中止原判决的执行。

本案裁定书

03 律师观点

曲大富律师

查嫣媛律师

陈鹏律师

张钰律师

 

张洪渤律师

本案争议焦点

本案再审审查的争议焦点为:唐某某、谢某就案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

成都农商行某支行向成都某商贸公司出具《同意销售函》，商贸公司将《同意销售函》张贴公示并对外销售房产足以令买受人产生合理信赖，并影响买受人对交易安全的判断。但《同意销售函》载明“贵公司将销售款全额转入我行偿债资金专用账户后，我行按约定比例计提足额偿债资金或用于偿还贷款后，我行协助解除该销售房屋相关抵押登记”，并未明确偿债资金专用账户和监管责任，亦未向买受人明确提示风险以及需按指定方式付款等相关责任;商贸公司与买受人签订的《房屋买卖合同》及其补充协议亦未就付款方式及收款账户作出约定。因此，在商贸公司对外销售房产过程中，买受人是否知悉并有权自主决定付款至偿债资金专用账户、成都农商行某支行对商贸公司出售房产及收取款项有无履行必要的跟踪监督义务以及是否存在过错，需进一步审理查明。如成都农商行某支行未尽到监管义务而导致销售款项未能用以清偿债权，应当自行承担因同意销售抵押物而产生的交易风险。

04 法律法规

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百一十一条 当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： 

（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。

第二百一十五条 人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 

因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第二百一十条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 

第二百一十七条 按照审判监督程序决定再审的案件，裁定中止原判决、裁定、调解书的执行，但追索赡养费、扶养费、抚养费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等案件，可以不中止执行。 

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第三百九十三条 当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。

  

当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。