01 基本案情

原告段某某与被告北京某房地产开发有限公司于2018年5月签订《北京市商品房现房买卖合同》,约定原告购买该房产开发有限公司开发建设的位于北京市海淀区某房屋，双方约定了该房屋交易细则，并约定由被告房地产开发有限公司为原告办理该房屋的不动产权证书。

根据合同约定，原告分别于2018年4月、2018年5月付清了全部购房款，被告北京某房地产开发有限公司却未按约定为原告办理该房屋的不动产权证书。

之后，另一被告某集团有限公司就原告与北京某房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同履行情况，签订了《协议书》及《协议书之补充协议》，并承诺因未依约为原告办理该房屋不动产权证书面向原告支付补偿款等费用。

但至起诉之日，实际尚有90万元补偿款逾期未支付，并且也未为原告办理不动产权证书。

为维护自身合法权益，原告委托京尹律所律师将二被告北京某房产开发公司和某集团公司诉至人民法院，请求法院判令二被告支付因逾期未办理不动产权证违约的补偿款和违约金，以及完成所购房屋的不动产权证过户和支付违约金。


本案庭审中，考虑到被告公司企业经营比较困难，双方经人民法院调解，自愿达成如下协议：

一、被告某集团有限公司、北京某房地产开发有限公司于2023年6月 30日前将位于北京市海淀区某房屋登记过户至原告段某某名下，相关费用由两公司负担;

二、被告某集团有限公司、北京某房地产开发有限公司于2023年6月30日前向原告段某某支付逾期办证违约金4755042元;

三、被告某集团有限公司、北京某房地产开发有限公司自2023年2月1日起每月向段某某支付逾期办证违约金340000元，至实际办理完毕之日止，如未满月，按照每日11000元标准计算违约金。

本调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。

本案调解书

03 律师观点

本案争议焦点

商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

开发商除了负有依约将商品房交付购房者的义务外，还应当在约定的期限内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即开发商有义务协助购房者办理房屋的产权登记。实践中，如果开发商未履行此项义务，则会导致购房者购买的商品房无法办理产权登记，无法取得不动产登记证书。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十四条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十五条：商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。