一、基本案情

座落为北京市西城区某处的房屋，权利人为王某某、孙某某，两人是母女关系，双方各占50%份额。但作为房屋权利人之一的孙某某于2018年死亡，孙某某生前和郭某某育有二子：郭某1和郭某2。

2019年，因孙某某生前留有遗嘱将其所有份额留给其母王某某继承，故王某某诉至法院，请求判决其继承属于自己女儿孙某某的50%的份额全部。

后经法院主持调解，当事人自愿达成协议:一、该房屋归已故孙某某的儿子，也就是王某某的外孙郭某1所有，王某某协助郭某1办理过户手续;二、郭某1给付王某某房屋折价款90万元；三、王某某对该房屋享有居住权。

王某某现年85岁，配偶和女儿先后去世，年迈孤寡，无人照顾。郭某1虽为王某某外孙，但并未与王某某共同生活，也未提供日常的饮食起居的照顾。其考虑到一个人居住涉案房屋不现实，后搬到养老院居住，将涉案房屋委托给房产中介对外出租，获得租金充抵一部分养老院的费用。

但其外孙郭某1认为，设立居住权的房屋是不能出租的，之后作为原告提起诉讼，要求法院判决被告王某某赔偿已租房屋的租金。

为了维护自身的合法权益，被告王某某遂委托北京京尹律师事务所代理本案应诉。

本案一审

本案一审中，京尹律师指出：关于《民法典》居住权编规定“设立居住权的住宅不得出租”的问题。原、被告双方调解协议约定“原告对北京市某案涉房屋享有居住权”不等同于《民法典》所规定的居住权。《民法典》规定:不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。结合上述调解协议的作出时间，《民法典》的施行时间以及登记情况，应当认为，上述调解协议双方经协商确认了当事人王某某对案涉房产有权居住使用。在此情况下，本案不涉及违反《民法典》设立居住权的住宅不得出租的问题。原告诉请被告赔偿其租金损失没有事实及法律依据，不予支持，故应驳回原告郭某1的诉讼请求。

最终，一审法院完全采纳了京尹律师的代理意见，判决如下：

驳回原告郭某1的全部诉讼请求。


郭某1不服北京市西城区人民法院判决，向市第二中级人民法院提起上诉，北京京尹律所遂继续代表当事人二审应诉。

本案二审中，京尹律师进一步指出：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。


最终，二审法院经审理后依法判决：驳回上诉，维持原判。

至此，北京京尹律师事务所代理的祖孙间房屋物权保护纠纷案，一审二审均取得胜诉！

本案二审判决书

三、律师观点

《民法典》居住权解释及意义

居住权通俗的理解就是在不改变住宅所有权的情况下，居住权人通过与所有权人订立书面合同的形式，取得一定期限占有、使用该住宅的权利。

居住权设立的意义。首先居住权的设立可以实现保护弱势群体的社会属性。居住权可以满足弱势群体对房屋的需求，使得诸如老人、离婚妇女、未成年人等社会的弱者，居者有其屋。例如，夫妻离婚时，夫妻婚姻关系存续期间居住房屋是丈夫的婚前财产，而妻子在离婚后由于经济困难等原因，无法立即找到合适的住房搬离，夫妻双方在离婚时就可以订立书面合同，为妻子在原居住房屋里设立一定时期的居住权，以满足妻子的居住需求。

其次居住权的设立可以实现房屋的价值最大化。例如，在以房养老的事例中，老人在生前可以将所拥有的住宅变卖，同时在住宅上设立居住权至其去世，这样将去世后的钱拿到生前来花，既可以改善生活状态，又保障老有所居，较好的解决养老与居住的矛盾冲突。

最后居住权的设立可以完善多元住房保障体系。例如，保障性住房里的公租房、廉租房，由于租用的债权性质导致房屋租赁的稳定性，对抗性差。承租人可以通过设立居住权，以物权的属性来保障权利人稳定的居住利益，并赋予对抗第三人的强制力，形成一种较为稳固的居住形式，从而有利于国家住房保障体系的完善。

居住权的设立是基于居住权人与所有权人之间订立的书面合同，所以一份完整有效的居住权合同是实现居住权的基础。因此，居住权合同里一般包括当事人的基本信息，住宅的情况，居住的条件和要求，居住权的期限以及争议的解决方法等主要内容。

《中华人民共和国民法典》

第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。

第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。