一、基本案情

2017年5月，原、被告在三河市某房产经纪有限公司居间下签订《存量房买卖合同》及《补充协议》。在原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》中，约定了房屋的总价款为220万元，原告将其名下位于河北省三河市某小区的房屋出售给被告。合同还约定了买方可以指定第三人李某为实际办理房屋产权过户的受让登记方。此外，《补充协议》中还详细规定了双方在房屋交付、过户手续、违约责任等方面的具体条款。

合同签订后，原告收取被告购房款共计105 万元。之后，李某与原告签订了购房合同并办理了银行面签，随后办理了银行抵押贷款110万元，房屋已过户至李某名下，但房产变更登记手续尚未办理完成。

然而，在等待涉案房屋房产证下发以便办理后续事宜的过程中，2017年6月，三河市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。之后，被告以其不符合廊坊市2017年6月出台的限购政策规定的条件为由，将原告诉至人民法院，要求解除房屋买卖合同并返还购房款。

法院经审理后认定:原告已履行合同完全义务，并配合被告与指示人李某办理各项购房手续，现房屋已经转移至李某名下，被告本人符合限购条件，房屋无法过户至其本人名下的后果系由被告不以本人作为直接交易对象的风险造成，原告按约履行义务对此并无过错，判决驳回被告的全部诉讼请求。
由于被告的行为已经构成违约，并给原告造成了严重的经济损失。加之第三人李某未尽到配合义务，导致房产变更登记手续未能及时完成。

为了维护自身的合法权益，原告遂委托北京京尹律师事务所曲大富律师团队代理本案诉讼，请求法院依法判令被告继续履行《存量房买卖合同》、《补充协议》等，并协助原告办理房屋过户手续；支付剩余购房款115万元和违约金。


曲大富律师团队接受委托后，首先听取了当事人对案件事实的陈述，了解签订合同的基本情况、合同背景、内容及目的、合同履行状况、发生争议的主要内容等。

在了解基本案情的基础上，曲大富律师团队成员根据当事人提供相关的证据材料，判断证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的，制作补充证据清单。并根据案件事实和法律规定，分析合同是否存在成立、生效、变更、解除、可撤销或者无效的情形，审查是否存在欺诈、胁迫、重大误解等情形，以及是否构成违约。

本案诉讼过程中，曲大富律师团队代表当事人向法院提起诉讼，提交起诉状和相关证据材料。

本案庭审中，曲大富律师、实习律师张钰代表律师团队成员出庭，并在庭审中明确指出：
本案中，原告当事人与被告签订的 《存量房买卖合同》、《补充协议》等系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应积极履行， 法院应依法予以支持 。当事人依合同主张被告支付剩余房款115万元，于法有据，也应予以支持 ，此外，因被告指定的第三人李某未尽到配合义务导致房产变更登记手续尚未办理完成，应由被告向原告承担违约责任。

最终，人民法院经审理后依法采纳了曲大富律师团队的代理意见，判决如下：

1. 继续履行合同

原告与被告签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》继续履行。

2. 办理过户手续

被告、第三人李某于本判决生效之日起十日内配合原告办理房屋过户手续，将房屋产权过户登记至第三人李某名下。

3. 支付剩余购房款及违约金

被告于本判决生效之日起十日内支付原告剩余购房款115万元及违约金（计算方式：以115万元为基数自2022年8月26日起至款项实际付清之日止按照年利率14.6%计算）。

违约金计算：按照一年期贷款市场报价利率标准的4倍计算。

三、律师观点

曲大富律师

查嫣媛律师

陈鹏律师

实习律师 张钰

实习律师 张洪渤

京尹律师观点

房屋限购政策属于国家或地方政策性文件，并非法律、行政法规的强制性规定，无论买受人是否有购房资格，一般不影响房屋买卖合同的效力。但如果买受人不具备购房资格，房屋登记机关不予办理过户登记，必然影响房屋买卖合同的履行。

因此，在这种情况下，即使房屋买卖合同在形式上是有效的，但由于买受人无法办理过户登记，合同的实际履行将受到严重阻碍。这可能导致一系列的法律问题。

如果合同中约定了买受人取得购房资格作为履行合同的前提条件，而买受人未能满足该条件，可能构成违约。此时，出卖人可以依据合同约定要求买受人承担违约责任，包括但不限于支付违约金、赔偿损失等。

法律救济途径

协商解决：首先，双方可以尝试通过协商的方式解决纠纷，如调整付款方式、延期过户等。

诉讼或仲裁：如果协商无果，出卖人或买受人可以向人民法院提起诉讼，或根据合同中的仲裁条款申请仲裁，请求法院或仲裁机构依法裁决合同的履行、解除及违约责任等问题。

预防措施

为了避免类似的纠纷发生，在签订房屋买卖合同时，双方应充分了解并明确约定关于购房资格的相关事宜，必要时可咨询法律专业人士的意见。

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百一十一条：当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；因债权人原因增加的履行费用，由债权人负担。

第五百二十三条：当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。

第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百九十一条第一款：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。