01 基本案情

2016年9月，当事人宋某某（再审申请人）与成都某商贸有限责任公司（被申请人）签订《房屋买卖合同》一份，约定宋某某购买位于成都市成华区的房屋，房屋总价771628元，宋某某选择一次性付款的方式支付房款，并签订了《<房屋买卖合同>补充协议》等，对逾期付款的违约责任、交付期限等进行了补充约定。

但，案涉房屋分别于2016年、2017年被四川省成都市中级人民法院、成都市公安局某分局、成都市公安局某分局限制登记，房屋处于查封状态。房屋抵押权人均为农商行某支行，债务人均为成都某商贸有限责任公司。

当事人宋某某认为：成都某商贸有限责任公司（被申请人）在与自己签订《房屋买卖合同》前，已将案涉房屋抵押给了农商银行某支行，但当事人对此并不知情。当事人认为其与成都某商贸有限责任公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，随即向人民法院提起诉讼。

但此后，当事人宋某某的多次诉讼请求，在历经成都市某区人民法院、成都市中级人民法院、四川省高级人民法院等审理后，其诉讼请求均被驳回。

无奈之下，当事人宋某某不服四川省高级人民法院的裁定，遂委托北京京尹律所曲大富律师团队，向中华人民共和国最高人民法院提起再审。

02 本案结果

本案审理过程中，曲大富律师指出：

(一)当事人宋某某购买案涉房屋已支付全部价款，抵押权因此涤除，现抵押权人再重复主张其抵押权，属于重复受偿。原审判决未就抵押权涤除问题进行审查，应予纠正。

(二)原审判决未就《同意销售函》及《拍卖公告》进行认证和质证，未作实质审查。被申请人成都某商贸有限责任公司销售大厅展示的《同意函》及《同意销售函》均未出现“不放弃抵押权”字样，买受人足以产生合理信赖，认为通过清偿债务涤除抵押权。当事人宋某某本意并非排除抵押权，而是已经通过清偿债务使抵押权实现。

(三)本案有恶意串通故意损害宋某某合法权益的行为。案涉房屋买卖行为虽在抵押权设立之后，但当事人宋某某已向被申请人成都某商贸有限责任公司支付购房款，至于款项是支付到成都某商贸有限责任公司的日常经营账户还是购房专用账户，并非当事人宋某某可以左右。对于买受人而言，只要将购房款付至出卖人，交易即为完成。成都某商贸有限责任公司如何清偿抵押担保的债务，成都农商行某支行应当有审查责任，但其明知抵押物被出售，却不催成都某商贸有限责任公司还款，属恶意串通损害买受人利益。

(四)当事人宋某某对案涉房屋享有实体权益，足以排除强制执行，对于执行行为的错误，也应通过再审一并纠正。宋某某与成都某商贸有限责任公司签订合法有效的《房屋买卖合同》并已支付全部购房价款，对案涉房屋享有物权期待权。成都农商行某支行在同意成都某商贸有限责任公司销售抵押物后，对抵押物转让所得价款享有优先受偿权，根据《最高额抵押合同》之约定，其有权从成都某商贸有限责任公司在其系统开立的账户中扣划相应款项，但其并未及时扣划相应款项导致权益受损，后果应自担。

最终，中华人民共和国最高人民法院经审理后，依法采纳了曲大富律师团队的代理意见，裁定如下:

指令四川省高级人民法院再审本案;

再审期间，中止原判决的执行。

本案裁定书

03 律师观点

曲大富律师

查嫣媛律师

陈鹏律师

张钰律师

 张洪渤律师

雷鑫 实习律师

本案争议焦点

本案审查焦点为当事人宋某某就案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

本案中，成都农商行某支行向成都某商贸有限责任公司（被申请人）出具《同意销售函》，成都某商贸有限责任公司将《同意销售函》张贴公示并对外销售房产足以使买受人产生合理信赖，并影响买受人对交易安全的判断。但《同意销售函》载明“贵公司将销售款全额转入我行偿债资金专用账户后，我行按约定比例计提足额偿债资金或用于偿还贷款后，我行协助解除该销售房屋相关抵押登记”，并未明确偿债资金专用账户和监管责任，亦未向买受人明确提示风险以及需按指定方式付款等相关责任;成都某商贸有限责任公司与买受人签订的《房屋买卖合同》及其补充协议亦未就付款方式及收款账户作出约定。因此，在成都某商贸有限责任公司对外销售房产过程中，买受人是否知悉并有权自主决定付款至偿债资金专用账户、成都农商行某支行对成都某商贸有限责任公司出售房产及收取款项是否履行必要的跟踪监督以及是否存有过错，需进一步审理查明。如成都农商行某支行未尽到监管义务而导致销售款项未能用以清偿债权，应当自行承担因同意销售抵押物而产生的交易风险。

04 法律法规

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百一十一条 当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： 

（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。

第二百一十五条 人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 

因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第二百一十条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 

第二百一十七条 按照审判监督程序决定再审的案件，裁定中止原判决、裁定、调解书的执行，但追索赡养费、扶养费、抚养费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等案件，可以不中止执行。 

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第三百九十三条 当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 

 

当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。