01 基本案情

原告当事人北京某餐饮公司与被告北京某酒店有限公司于2020年签订为期三年的《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将酒店一层西门南侧使用面积为120平方米的房屋出租给乙方用于餐饮经营，乙方不得擅自改变房屋使用用途。租期自2020年2月28日至2023年2月27日。合同到期后，双方于2023年2月28日续签三年，租期自2023年2月28日至2026年2月27日。

受新冠疫情影响，2022年4月，北京市国资委、市财政局等七部门联合印发《关于减免服务业小微企业和个体工商户房屋租金有关事项的通知》（京国资发〔2022〕5号）。该通知规定：租金减免对象为在京注册或在京纳税并承租本市各级机关事业单位和国有企业（包括国有及国有控股企业、国有实际控制企业）京内国有房屋的服务业小微企业和个体工商户（以下简称小微企业）。减免要求为：2022年被列为疫情中高风险地区所在区的国有房屋，根据房屋租赁合同约定的租金标准减免2022年6个月租金；其他地区减免3个月租金。

根据该《通知》，被告酒店应足额减免原告当事人六个月的租金。后双方于2022年6月签订补充协议，约定被告酒店为原告公司减免2022年5月至2022年7月期间3个月的租金197100元，并约定如后期政府另行出台相关指导意见，本协议内相关减免方案将根据意见进行调整。

然而此后，被告不仅未足额减免租金，反而据此认定原告当事人违约，并强行单方解除双方合同，构成严重违约。

鉴于以上事实，原告当事人认为，被告在已减免3个月租金的基础上，应再减免原告3个月合计197100元的租金，以补足京国资发〔2022〕5号文件要求的6个月减免租金，并承担自2023年1月1日起至目前该笔未予减免租金业已形成的滞纳金；同时，被告还应按照《房屋租赁合同》的约定，返还原告预付保证金，支付违约金等损失。

综上，原告当事人委托京尹律所王超律师将被告酒店诉至法院，请求判决支持以上请求。


王超律师接手本案后，迅速梳理双方签订的《房屋租赁合同》、补充协议及京国资发〔2022〕5号文件等关键证据，明确了租金减免义务的法定依据与被告的违约事实。

另一方面，针对被告酒店单方解约的行为，王超律师重点固定了其未足额减免租金及强制解除合同的证据链，并围绕补充协议中“根据政府指导意见调整”的约定，详细论证原告主张再减免3个月租金的合理性。同时，就保证金返还、违约金及滞纳金计算等事项逐项核算，制定了周密的诉讼策略。

本案诉讼过程中，被告酒店辩称：原告承租的被告房屋不是疫情中高风险区，被告已减免其3个月的租金，原告不符合减免6个月租金的条件，原告要求减免6个月租金，没有事实和法律和政策依据；是原告违反了合同的约定，拖欠被告租金，原告违反合同约定拖欠租金等费用，被告有权单方解除合同，并要求被告腾退房屋。综上请求驳回原告的起诉。

本案庭审中，王超律师指出：虽然案涉房屋不在高风险地区，但是其所在的区县属于高风险地区所在区，故按照政策应该减免 6个月租金；原告与被告公司签订的案涉《租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。被告酒店属于违约方，依约应退还原告公司保证金，并支付违约金等损失；被告酒店以原告公司拖欠租金为由主张解除合同，没有法律事实和依据。

最终，人民法院经审理后，依法采纳了王超律师的代理意见，并判决如下：

一、本判决生效之日起七日内，被告某酒店有限公司退还原告北京某餐饮有限公司保证金205062.84 元；

二、本判决生效之日起七日内，被告某酒店有限公司退还原告北京某餐饮有限公司租金54750元；

三、本判决生效之日起七日内，被告北京某酒店有限公司给付原告北京某餐饮有限公司违约金 82025.14 元。

（以上金额共计 341837.98元）

如果被告北京某酒店有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

03 律师观点

王超律师

本案争议焦点

根据《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

本案中，原告北京某餐饮公司与被告北京某酒店有限公司签订的案涉《租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。

本案争议焦点为是否应减免6个月租金以及被告酒店的合同解除权是否成就。

根据政策规定，减免要求为2022 年被列为疫情中高风险地区所在区的国有房屋，根据房屋租赁合同约定的租金标准减免2022 年6个月租金。故租赁房屋只要为中高风险地区所在区的国有房屋，承租人为小微企业或个体工商户即可享有减免6个月租金的权益。截至 2022年12月 3日，涉案街道有高风险地区30个，即使案涉租赁房屋不在高风险地区，但是符合在“高风险地区所在区”的限制，故被告酒店应为天之骄子公司减免6个月的房屋租金。

被告酒店以原告公司拖欠租金为由主张解除合同，解除权未能成就。被告酒店主张的其他解除和理由，缺乏事实依据，法院亦不予采信。被告酒店属于违约方，依约应退还原告公司保证金205062.84 元，并支付违约金 82025.14元。

关于退还租金一节，尚未减免的3个月租金197100 元，2024年10月28 日至2025年1月1日的租金为142350 元。两项相抵后，被告酒店应向原告公司退还租金54750 元。

被告酒店主张原告公司在2025年1月2日以后仍占用案涉房屋至2025 年4月23日，但根本原因在于被告酒店违约解除合同并进行封门处理，原告公司难以随即找到其他替代性房屋进行继续经营，占用时间并非超出合理限度，故法院不再折算占有使用费用。

《中华人民共和国民法典》

第一百一十九条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。


第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。