一、基本案情

2012年4月，原告北京某酒店管理公司与被告北京某农副产品公司签订《房屋租赁协议》及《补充协议》，约定租赁北京市丰台区某处房屋，租期自2012年4月1日至2021年3月31日，年租金为210万元，第三年开始每年递增3%。原告公司另外还支付了30万元押金。

2021年，租赁合同到期后，原被告双方未重新签订协议，但原告北京某酒店管理公司继续使用租赁房屋并支付租金，双方形成不定期租赁关系。

另查，涉案房屋的所有权人为北京某集团有限公司，曾将房屋出租给北京某消防设备安装工程有限责任公司，某消防设备安装工程公司又将部分房屋转租给宋某某、李某，后被告某农副产品公司成立，宋某某担任法定代表人。

2015年3月，北京某集团有限公司(甲方)与北京某消防设备安装工程有限责任公司(原乙方)、北京某置业有限公司(现乙方)签订《(房屋租赁协议书》补充协议》，约定:《房屋租赁协议书》中原乙方某消防公司的权利义务全部转移给某置业公司享有和承担，某消防公司从《房屋租赁协议书》退出，即原《房屋租赁协议书》乙方主体变更为某置业公司，《房屋租赁协议书》的其他内容和约定均无变化。

2021年，作为涉案房屋的所有权人，北京某集团有限公司起诉某置业公司，要求腾退房屋并支付租金，法院调解后双方达成协议，某置业公司应于2021年5月31日前腾退房屋并支付租金。某农副产品公司及法人宋某某提出执行异议，法院一审、二审判决均支持北京某集团有限公司的诉讼请求。

2024年6月19日，北京市丰台区人民法院张贴通知，要求涉案房屋及土地上的全体人员立即清理、腾空物品并离开，否则将强制执行。

2024年6月21日晚，原告当事人北京某酒店管理公司接到被告某农副产品公司电话通知，要求原告在2024年6月23日中午前将房屋清空，否则法院会采取强制措施。原告在6月23日客人退房后，开始腾空房屋，后法院于6月24日封门。

事情发生后，原告认为被告北京某农副产品公司的行为造成了自己酒店无法正常营业，遂委托现京尹律所陈柔兵律师向法院提起诉讼，请求撤销原告与被告自2021年4月30日起不定期房屋租赁合同以及判令被告返还原告租房押金300000元等诉求。

二、法院判决

陈柔兵律师接手本案后，积极收集和准备相关证据，包括但不限于《房屋租赁协议》及《补充协议》，押金收据，租金支付记录和其他相关文件和证据，以支持原告当事人的诉讼请求。

然而，本案诉讼过程中，被告北京某农副产品公司则认为原告北京某酒店管理公司在房屋租赁期间未如约足额支付租金，遂向法院提起反诉请求，请求法院判令原告向被告支付自2021年10月1日起至2024年6月23日期间租金人民币2483317.75元，并要求支付违约金以及承担本案全部诉讼费等。

本案庭审中，陈柔兵律师对被告提交的证据进行质证，并提出质疑和反驳。陈柔兵律师指出：根据生效判决认定，2021年6月1日起被告北京某农副产品公司已无权占有使用租赁物，亦无权收取租金及使用费，在法院强制腾退之前，原告自愿继续使用租赁物，并自愿向铁营农副产品公司支付使用费，系双方默认达成的共识，且均未提出过异议，现被告公司主张原告应支付拖欠的租金并主张违约金，缺乏法律依据，不应不予支持。

关于押金，原告公司提供的押金收据显示交款人为北京某酒店管理有限公司，陈柔兵律师对原告当事人持有押金收据原件进行了相关说明，被告北京某农副产品公司认可收取了押金，但却主张该押金与本案无关，但未能就原告公司为何向其交纳押金进行合理说明并举证，故应当认定原告要求被告退还押金，符合法律规定及合同约定，法院也应予以支持。
最终，经过陈柔兵律师的不懈努力，人民法院依法判决如下：

1、被告北京某农副产品市场有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告北京某酒店管理有限公司押金300000元；
2、驳回被告北京某农副产品市场有限公司要求原告当事人支付2483317.75元租金、违约金和诉讼费等的全部反诉请求。

本案判决书

三、律师观点

陈柔兵律师

在房屋租赁期间，最常见的纠纷有两类，一是有关租金的纠纷，二是有关租期的纠纷。租金纠纷分为两种。其一是在合同存续期间，房东单方面调整租金。其二是承租人不按时足额缴纳房屋租金。这两种纠纷的处理方案通常都会在房屋租赁合同中有所规定，对于双方的维权提供了明确的合同依据。租期纠纷也是租房过程中的常见纠纷，主要表现有两点：一是房东违约，在没有提前通知承租人的情况下，单方面终止合同并收回房屋；二是因为不可抗拒因素（例如房屋拆迁等），导致房屋租期发生变化。

如果遇到房屋租赁纠纷时，不妨参考以下四个建议，妥善处理好相关问题。

一、以租赁合同为依据，落实解决方案。在遇到房屋租赁纠纷时，可以第一时间拿出房屋租赁合同，查找相关条款，根据合同约定，进行违约责任的认定，并据此进行赔偿。这是最佳的解决方案。

二、第三方参与调解，达成调解协议。如果房屋租赁合同中对于发生纠纷的处理方式没有约定或者约定不明确时，可以由双方都信得过的第三方介入调解，大家坐在一起诉说彼此的诉求，由第三方公平、公正裁判，给出调解方案，以期达成双方都能满意的调解协议。

三、申请仲裁，进行仲裁处置。如果第三方调解仍不能化解双方的争议，可以向仲裁机构求助。在专业仲裁机构的裁决下，给出仲裁意见，出租人和承租人可按照仲裁结果处理纠纷。

四、委托律师诉讼，依法维护权益。律师会对案件进行详细分析，制定诉讼策略。人民法院则会根据事实和证据，依法对案件作出判决，按照判决结果处理纠纷。

四、法律法规

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

第二十条：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。