一、基本案情

坐落于北京市通州区某处的房屋，其权利人为被告王某某。在2023年3月25日，原告包某某与被告王某某签订了一份《北京市房屋租赁合同》。按照合同规定，王某某将上述房屋出租给包某某使用，租期为一年，自2023年4月11日起至2024年4月10日止。包某某在签约后，向王某某支付了押金14916元以及一年的租金178990元。

然而，原告包某某在入住该房屋后发现，写字楼在每日下午4:00开始以及周六、周日均停止使用空调，导致其办公区域的室内温度高达40度。这种情况使得包某某及其公司员工无法正常办公，许多员工因无法忍受酷热而离职，严重影响了公司的正常运营。

尽管包某某多次与被告王某某沟通，试图解决这一问题，但王某某始终以各种理由推脱，并未采取实质性的解决措施。无奈之下，包某某在2023年6月13日提出解除合同，并于6月30日搬出了该房屋。

面对这样的困境，包某某决定寻求法律帮助。经过对多家律所的咨询后，他最终选择了北京京尹律师事务所，并委托本所经验丰富的刘杉律师、杜雨欣律师作为其代理人。随后向北京市通州区人民法院提起了诉讼，请求法院判决解除与被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告返还租金、押金等请求。


刘杉律师、杜雨欣律师接受委托后，首先与当事人积极沟通，了解案件的基本情况，包括租赁合同的主要内容、争议的焦点、已有的证据材料等。仔细审查合同文本、租金支付凭证、房屋状况照片、视频、相关通信记录等证据。

除此之外，刘杉律师、杜雨欣律师还积极指导当事人收集和准备对案件有利的证据，包括但不限于租赁合同、身份证件、房屋权属证明等，并建立证据清单。

庭审中，两位律师指出，根据双方签订的《租赁合同》的约定，事实上赋予了原告包某某提前一个月通知被告王某某，并解除合同的权利，故被告应当将押金及租金退还原告。

北京市通州区人民法院经审理，依法采纳了刘杉律师、杜雨欣律师的代理意见，并判决如下：

一、确认原告包某某与被告王某某关于北京市通州区案涉房屋租赁关系于2023年7月12日解除;

二、被告王某某于本判决生效之日起七日内退还原告租金及押金共计133341元。

三、律师观点

刘杉律师

杜雨欣律师

依法成立的合同，受法律保护。当事人不得擅自变更或解除。

本案中，根据原被告双方签订的《北京市房屋租赁合同》的约定“甲乙双方任意一方提前终止合同，须提前一个月通知对方，并赔偿对方等同于押金金额的违约金”，租赁合同的上述约定赋予了原告包某某提前一个月通知被告王某某，并承担违约金的方式解除合同的权利。

包某某于2023年6月13日告知王某某退租，6月25日结清房屋电费，并于7月5日将2房屋密码锁的密码告知王某某，可以认定包某某在2023年6月13日退租的通知，性质上系包某某在向王某某提出的解除合同通知，根据上述租赁合同须提前一个月通知的约定，原告包某某的解除通知，于2023年7月12日发生解除效力。故在扣除等同于押金金额的违约金之后，被告王某某应当将押金及2023年7月13 日以后的租金退还原告。


如果您在租用房屋后发现实际情况与房东描述或租赁合同规定有很大差别，导致无法正常使用，您可以采取以下步骤来维护自己的权益：

1、查看合同：首先，仔细阅读您的租赁合同，确认合同中对于房屋条件和使用的具体条款。如果合同中有关于房屋状态的条款，且实际状况与合同不符，您有权要求房东履行合同义务。

2、拍照取证：在发现房屋问题后，立即拍照或录像，记录下房屋的实际状况，特别是与合同描述不符的部分。这些证据将在后续与房东沟通或法律诉讼中发挥重要作用。

3、与房东沟通：尽快与房东取得联系，说明房屋的实际情况，并指出合同中规定的与现实不符之处。要求房东在一定期限内解决问题或给予补偿。

4、寻求法律帮助：如果房东仍然不配合，您可以寻求法律帮助。咨询专业律师，了解您的权利和应采取的法律行动。如果必要，可以依法向法院提起诉讼，要求房东履行合同义务或赔偿损失。

在处理这类问题时，保持冷静和专业，遵循法律程序，是保护自己权益的关键。同时，保留好所有与房东沟通的记录，包括书面通知、电子邮件、短信等，这些都可能成为您维权的重要证据。

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。