01 基本案情

2022年4月6日，原告刘某某与被告当事人徐某某签订租房协议协议，约定原告租赁被告位于北京市顺义区某村3号的房屋，租赁期限2022年4月6日至2027年4月6日，租期5年。租金年付，每年40000元整，押金3000 元整。合同约定：本院拆迁和承租人无任何关系，院内装修费用乙方自行承担，甲方概不负责，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。甲方返还乙方承租本年剩余月份的租金和押金。

2022年9月8日，北京市顺义区某镇人民政府在原告承租的房屋门上贴了限期拆除决定书公告、限期拆除决定书、催告通知书公告、催告通知书、强制拆除公告、强制拆除决定书，要求原告于9月8日前自行拆除该房屋，并决定于9月9日强制拆除。

2022 年9月9日，原告所承租的房屋被顺义区人民政府以违建为由被强制拆除。拆违当日，镇政府工作人员将案涉房屋内的物品悉数搬至院落空地集中堆放，并要求在现场的租户方人员指认; 镇政府工作人员制作物品清单交由租户方签字，在拆除房屋后，镇政府告知租户方清理残值并搬走自有物品。当日，原告刘某某搬家使用了长 4.2 米宽 2.1米的平板货车，拉走了30 多车物品，但仍有物品未及时搬离。

原告刘某某认为：被告没有及时告知违建强拆信息，导致自己装修及物品未能及时搬离，造成经济损失82769元，应该承担赔偿责任。遂起诉至北京市顺义区人民法院。

被告徐某某则认为：房屋被强制拆除是不可抗力，事发突然，自己事先并不知情，且自己也是受害方。遂委托京尹律师应诉。

02 本案结果

京尹律师接手本案后，认真梳理《租房协议》及其他案件证据，针对协议条款和拆除记录，制定诉讼策略。

本案庭审中，京尹律师指出：

一、案涉房屋被强制拆除属于不可抗力，被告依法不承担违约责任

根据《民法典》第一百八十条，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，顺义区人民政府于2022年9月8日突然张贴强制拆除决定书，并于次日实施拆除，被告徐某某作为出租方，此前未收到任何行政机关的违建认定通知或拆除预告，对拆除行为完全无法预见和阻止。

二、原告主张的损失无事实与法律依据

装修损失属于合同明确排除范围

协议约定：“院内装修费用乙方自行承担，甲方概不负责。”原告对房屋的装修系其自愿行为，且合同已明确排除出租方责任，其装修损失应由其自行承担。

三、物品损失与被告无因果关系

（1）拆违当日，镇政府已组织租户指认物品并制作清单，原告亦签字确认，且实际搬离了大部分物品（30余车），剩余物品未搬离系其自身处置能力不足所致，与被告无关。

（2）原告未举证证明被告存在“未及时告知”的过错。被告在收到拆违通知时（2022年9月8日），政府已同步向租户公示，原告作为实际使用人应自行关注房屋状况，被告无额外告知义务。

四、被告同为行政行为的受害者

案涉房屋被认定为违建并强制拆除，被告作为产权人亦遭受重大损失（租金收益、房屋价值灭失等），其主观上无过错，客观上无法控制行政行为，若要求被告赔偿原告损失，显失公平。

四、原告应通过行政救济途径主张权利

若原告认为强制拆除程序违法或未给予合理腾退期，应依据《行政诉讼法》起诉顺义区某镇人民政府，而非向无过错的被告主张民事赔偿。

综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。

最终，北京市顺义区人民法院经审理判决如下：驳回原告刘某某的全部诉讼请求。

03 律师观点

本案的争议焦点在于，原告所主张的因拆违造成的装饰装修、家具家电及搬家费损失82769元，被告应否承担赔偿责任。

首先，双方在《租房合同》明确约定“在甲方同意下，乙方可视居住情况对房屋内非承重隔墙增加或减少，乙方在承租期对院内隔墙进行拆除装修，所有费用和甲方无任何关系。如甲方在承租乙方期间，乙方对院内修改建造，导致违章建筑对其拆除房屋所有建筑费用，按城市地区 (每平米) 市场价由乙方承担，合同终止。”对于上述约定，刘某某亦进一步解释称，租赁房屋时刘某某和徐某某说过需要对室内和院外进行装修改造，徐某某担心会被拆违，不让刘某某装修，但刘某某想装修，故双方约定装修改造的费用由刘某某自已承担，一旦拆违跟徐某某没关系，由刘某某自行负担装修改造的费用。因此，对于原告刘某某主张应由被告徐某某承担装饰装修损失，缺乏依据，应不予支持。

其次，在拆违之前，镇政府进行了现场踏勘，踏勘时有原告刘某某一方人员在场，且有关人员已将踏勘一事转告刘某某。刘某某应当知晓案涉房屋涉嫌违建即将被拆除，并应当采取措施尽快搬离物品以减轻损失。

在强拆过程中，镇政府工作人员将物品集中堆放在院内空地由刘某某一方人员现场指认，制作物品清单并告知刘某某一方人员及时清理走自有物品。对于刘某某未采取积极措施及时搬离物品而遭受的损失，应自行承担。

原告制作的《损坏物品清单明细》虽列明其遭受的损失内容及金额，但是明细中所列的内容中包含大量的装饰装修，对于装饰装修投入属于刘某某在签订合同时已经承诺自行负担风险损失的范围。明细中所列的搬家费系刘某某在搬离案涉场地物品而购买服务支付的对价，不属于损失范畴。至于刘某某主张的自有物品损失，刘某某已自认其使用长 4.2 米宽 2.1 米的平板货车拉走了30多车物品，而对于其损害物品清单中所列的物品，刘某某应就这些物品是否确实投入在了案涉场地，是否客观受损的事实负有举证责任。

04 法律法规

《中华人民共和国民法典》

第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》 的解释》

第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明.但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。