北京京尹律师事务所
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01 基本案情
吴某某（原审原告、二审上诉人）在北京市海淀区某村庄拥有一处宅基地（于1985年取得），并在该地块上建有北房2间、南房3间（含一过道门），当时未分配门牌号。1987年12月，吴某某（卖方）与村民张某某、于某某（买方）就涉案院落签订《字据》，以1.7万元的价格将院落及房屋出售给二人。
房屋买卖完成后，北房两间由张某某一家居住，后确定为73号院；南房两间由于某某一家居住，后确定为71号院。两家一直在此居住，直至2023年房屋被纳入拆迁范围。
自签订《字据》后三十余年间，吴某某未主张返还房屋，亦未提起诉讼。直至得知院落即将腾退，吴某某遂于2023年10月起诉李某某妻女及儿子，要求返还原物即71号院，后撤回起诉。2024年10月，吴某某再次起诉于某某和张某某的亲属，案由为房屋买卖合同纠纷，后亦撤回起诉。
吴某某主张，1987年买卖房屋时，张某某、于某某均非该村村民，依照法律规定不得享有宅基地使用权，认为双方签订的《字据》违反国家强制性法律规定，应属无效。
2025年1月，吴某某第三次提起诉讼，将张某某的妻子和儿子、于某某的妻子和女儿（即本案当事人）诉至法院，请求法院确认1987年12月签订的《字据》无效。
事件发生后，被告人于某某的妻子和女儿委托北京京尹律师事务所代理应诉。律所指派办案经验丰富的曲大富律师团队负责本案，以维护当事人的合法权益。
02 本案结果
本案一审
曲大富律师团队接受委托后，详细审查了案件事实与合同效力，重点研判1987年签订的《字据》是否违反强制性规定。同时，全面收集了合同、付款凭证、权属证明等证据，结合地方政策、历史背景及买受人长期居住事实，制定诉讼策略。
本案一审中，曲大富律师、查嫣媛律师在庭审中指出：合同系当事人真实意思表示，已于1987年履行完毕，买受人实际居住38年，卖方现主张无效违背诚信原则；合同订立时未违反当时法律，应适用法不溯及既往原则认定有效；交易经集体同意，买受人户口已迁入并形成稳定占有；原出售方早在1987年已因征地享受安置并转为非农户口，退出集体经济组织；买受人购房后已对房屋重建翻建，卖方起诉意在获取腾退利益，有违诚信。
驳回吴某某的全部诉讼请求。
本案一审胜诉案例
本案一审判决书
本案二审
一审宣判后，吴某某坚持认为1987年的房屋及宅基地买卖行为自始无效，不因履行时间长短而改变，且认为一审法院对1999年前相关法律允许买卖的认定有误。主张其本人在签订字据时虽已转为非农业户籍，但原集体并未收回其宅基地，其仍享有相关权利与诉讼主体资格，遂不服一审判决，提出上诉。
本案二审中，曲大富律师、查嫣媛律师指出：涉案《字据》签订于1987年，依据法不溯及既往原则，该协议并未违反当时法律的效力性强制性规定，应为有效。涉案《字据》的签订及房屋的转让经村集体同意，于某一家的户口均已迁入71号院居住至今，对涉案房屋已形成稳定的事实占有关系。本案房屋买卖合同符合认定无效的例外情形，应认定合同合法有效。
最终，北京市第一中级人民法院经审理后依法判决如下：
驳回上诉，维持原判！
本案二审终审判决书
03 律师观点
曲大富律师
查嫣媛律师
陈鹏律师
张钰律师
张洪渤律师
本案争议焦点
根据各方诉辩意见，本案二审争议焦点在于吴某某与于某某、张某某签订的涉案买卖《字据》是否有效。吴某某与于某某、张某某签订买卖《字据》的时间为1987年，买卖行为发生在1999年土地管理法修订及《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》出台之前。吴某某签订买卖《字据》时其已因征地而随村整建制转为非农业户籍并获得就业安置、丧失村集体经济组织成员身份，其出卖行为并未致自身生存居住权益受损且并未实质上损害村集体利益。截至吴某某起诉之时，于某某、张某某已经实际使用涉案房屋近四十年，对涉案房屋形成了稳定的占有关系，且于某某、张某某的户口均已迁入涉案院落。鉴于此，法院认为，各方应遵循诚实信用原则，尊重事实，维持于某某、张某某对涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利。一审法院认定吴某某与于某某、张某某签订的《字据》合法有效正确，二审法院予以确认。
04 法律法规
《中华人民共和国民法典》
第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》
第二条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。