01 基本案情

原告吴某某在北京市海淀区某村庄拥有一处宅基地（于1985年取得），并在该地块上建有北房2间、南房3间（含一过道门），当时未分配门牌号。1987年12月，吴某某（卖方）与村民张某某、于某某（买方）就涉案院落签订《字据》，以1.7万元的价格将院落及房屋出售给二人。

房屋买卖完成后，北房两间由张某某一家居住，后确定为73号院；南房两间由于某某一家居住，后确定为71号院。两家一直在此居住，直至2023年房屋被纳入拆迁范围。

自签订《字据》后三十余年间，吴某某未主张返还房屋，亦未提起诉讼。直至得知院落即将腾退，吴某某遂于2023年10月起诉李某某妻女及儿子，要求返还原物即71号院，后撤回起诉。2024年10月，吴某某再次起诉于某某和张某某的亲属，案由为房屋买卖合同纠纷，后亦撤回起诉。

时隔数十年，买方张某某于2022年11月去世，于某某也于2019年3月去世，涉案院落门牌号现变更为某村庄71号院及73号院。

吴某某主张，1987年买卖房屋时，张某某、于某某均非该村村民，依照法律规定不得享有宅基地使用权，认为双方签订的《字据》违反国家强制性法律规定，应属无效。

2025年1月，吴某某第三次提起诉讼，将张某某的妻子和儿子、于某某的妻子和女儿（即本案当事人）诉至法院，请求法院确认1987年12月签订的《字据》无效。

事件发生后，被告人于某某的妻子和女儿委托北京京尹律师事务所代理应诉。律所指派办案经验丰富的曲大富律师团队负责本案，以维护当事人的合法权益。

02 本案结果

曲大富律师团队接受委托后，详细了解案件的具体情况，认真审查合同效力。并仔细审查双方签订的《字据》是否违反《土地管理法》等强制性法律法规。

另一方面，曲大富律师、查嫣媛律师仔细收集案件证据，包括房屋买卖合同、款项支付凭证、宅基地使用权证、双方身份及户籍信息等，并结合北京市地方政府政策、历史背景、买受人实际居住多年等事实，制定诉讼策略。

本案诉讼过程中，曲大富律师、查嫣媛律师明确指出：

1、涉案房屋买卖合同是张某某、于某某及吴某某的真实意思表示，且早于1987年履行完毕，71号院由于某某一家居住至今已有三十八年，吴某某的滥诉行为有违诚实信用原则;

2、涉案房屋买卖合同签订于1987年，根据法不溯及既往原则，该合同并未违反当时法律的效力性强制规定，没有法定的无效情形，且我方属于善意购房人，应予以保护，合同应认定为合法有效;

3、涉案房屋买卖合同的签订及涉案房屋的转让系经过集体组织同意，当事人于某某一家户口均已迁入71号院并于案涉71号院居住至今，形成稳定的事实占有关系。

4、吴某某已经在1987年6月，在相关征地过程中享受到安置、就业等补偿，已经在1987年转为非农业户口，退出了集体经济组织。

5、被告当事人于某某购房后，对房屋进行了重建和翻建。原告吴某某提起诉讼的动因，是为获得腾退补偿，若认定《字据》无效、支持吴某某取得腾退利益，则违反诚实信用原则。

最终，人民法院经审理，依法采纳了曲大富律师、查嫣媛律师的代理意见，并判决如下：

驳回吴某某的全部诉讼请求。

本案的成功胜诉，对农村宅基地的买卖和使用具有指导意义，证明了并不是所有的农村宅基地的买卖都是无效的。它精准地界定了合同有效与无效的法律边界，为司法实践提供了重要的参考范例。

本案判决书

03 律师观点

曲大富律师

查嫣媛律师

陈鹏律师

张钰律师

 张洪渤律师

雷鑫 实习律师

根据《民法典》及相关法律规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中，根据在案买卖《字据》所载，吴某某与于某某、张某某就涉案院落形成农村房屋买卖合同关系，通常，向非村集体经济组织成员出售房屋的农村房屋买卖合同因处分了宅基地使用权违反了强制性法律规定而归于无效，但本案中双方买卖《字据》签订于1987年，即签订于1999年土地管理法修订及《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》出台之前；吴某某签订买卖《字据》时其已因征地而随村整建制转为非农业户籍并获得就业安置、丧失村集体经济组织成员身份，其出卖行为并未致自身生存居住权益受损且并未实质上损害村集体利益；于某某、张某某虽非农村户口、非该村集体经济组织成员，但两人均属于为解决实际居住问题而回乡落户人员。

再鉴于涉案买卖《字据》系各方真实意思表示并已经实际履行近四十年，于某某、张某某两家业已在涉案院落居住多年，多年间对涉案院落进行装修、建盖，户口亦落户在涉案院落内；而吴某某在出售院落后，从未主张返还或要求确认协议无效，三家人分别安静生活、信守承诺，直至涉案院落再次面临腾退吴某某提起本案诉讼，意图打破历史交易。

基于以上理由，可以认定涉案买卖《字据》合法有效，对吴某某请求确认《字据》无效的诉讼请求，不予支持。

04 法律法规

《中华人民共和国民法典》

第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第二条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。