基本案情

2013年7月，何某玲向肇庆市某房地产发展有限公司购买涉案房屋，并刷卡支付部分款项，双方没有签订买卖合同。之后何某玲以及王某顺分三次向该公司支付购房款项349321元。

2015年9月，何某礼与何某玲签订《借名买房协议书》，载明因何某玲在银行有贷款，不能办理按揭贷款，故借何某礼名义购房涉案房屋，约定涉案房屋名义上由何某礼购买，但实际上房屋产权归何某玲所有，何某礼无权干涉，也不能用该房抵其自身债务；银行贷款还清后，何某礼无条件给何某玲办理房屋产权过户登记。

2015年9月，何某礼作为买受人与出卖人某房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定将涉案房屋出售给何某礼，并办理了银行按揭等内容。2015年9月21日，中国建设银行股份有限公司肇庆市分行向何某礼发放个人贷款。同年9月23日，某公司出具发票，载明收到何某礼购房款。2019年10月21日，何某礼就其购买的涉案房屋办理产权登记，登记权利人为何某礼。

何某玲自认其与何某礼是姐弟关系。由于何某礼不履行生效法律文书确定的所欠李某的债务，李某依法申请强制执行。执行过程中法院依法查封了涉案房屋，何某玲提出执行异议被驳回后，提起了本案诉讼。

本案经广东省佛山市中级人民法院审理后依法裁定，上诉人何某玲的上诉理由不成立：驳回上诉，维持原判。

律师说法

借名人因“借名买房”协议享有民事权益既不是物权，也不是物权期待权，而是债权，从“债权平等受偿”原则、信赖利益保护需求、行为人过错责任以及社会主义核心价值观的引导的角度出发，处理此类案件一般的规则应当是不予支持借名买房人排除强制执行的申请。

本案中，涉案房屋登记在何某礼名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条的规定，应认定何某礼为该房屋的所有权人。虽然何某玲与何某礼签订了《借名买房协议书》，但该协议只在其内部产生债权债务关系，并不发生物权变动的效果。作为借名人的何某玲可以依据双方实质上的代持关系要求何某礼将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，何某玲尚不能依据借名买房的合同关系直接被确认为房屋所有权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力，并不足以排除本案强制执行。

此外，本案中，何某玲自认其借名买房的原因在于规避信贷政策，通过借用何某礼名义办理按揭贷款，可见何某玲的借名买房行为本身带有非法目的，事实上也损害了银行等民事主体的合法权益，破坏了正常的交易秩序和市场监管秩序，有违诚实信用原则，不符合社会主义核心价值观，并非值得鼓励和支持的行为。

法律法规

《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。


《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

(四) 非因买受人自身原因未办理过户登记。

内容来源：《中国法院2023年度案例：执行案例》