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农村土地使用权流转效力的司法认定

2023-09-01

01  案件回放



袁某于2014年2月20日向某村委会租赁涉案土地，某村委会向其开具农村集体经济组织结算凭证，载明土地面积为48米×28米，收款用途为租金，收款金额为60000元，未载明租赁期限。



2018年2月，袁某与陆某达成协议，袁某将涉案土地出售予陆某，陆某给付袁某地价246000元。后土地管理部门就袁某违法买卖土地一事约谈袁某，袁某与陆某协议解除了合同，袁某将246000元购地款退还陆某。


原合同解除后，双方仍想继续就涉案土地的使用签订合同，2018年3月22日，袁某与陆某、朱某达成协议。三方约定：袁某将涉案土地长期承包给陆某使用，承包费为246000元；承包费交纳时间为袁某将涉案土地办理合法用地、建房手续后；办成建房手续后，土地及房屋使用权归陆某所有；袁某与陆某各自拿出保证金50000元交由朱某保管。如一方违约，扣除其保证金给对方，另外再按照保证金的五倍数额赔偿对方。当日，袁某通过银行转账向朱某交纳50000元保证金，陆某一直未交纳。
涉案土地现仍由袁某占有，用于种植农作物，该土地尚未办理土地使用权登记。陆某主张其与袁某签订合同的目的系在涉案土地上建设厂房用于服装加工生产。由于袁某一直未能办理用地手续，陆某指示朱某不要将50000元保证金退还给袁某，故袁某提起诉讼，要求陆某、朱某退还50000元保证金。


02  京尹律师论法


《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。上述法条维护的是社会公共利益，应当识别为效力性强制性规定。违规倒卖土地严重者，或触犯刑法第二百二十八条非法转让、倒卖土地使用权罪。


实践中，村委会、农民个人将基本农田、一般农用地等农村集体所有的非建设性用地以出租、承包等名义进行转让，用于建设住宅、厂房的现象时有发生，所签订的出租、承包合同通常无期限，所收取的费用也远高于正常的农用地流转价格，当事人也均明知合同履行后的实际效果系改变土地性质用于非农业建设。以本案为例，双方还对办理用地手续进行相关约定，表面上看双方订立了附条件合同，现条件未能成就，故保证金无须返还。但实质上，土地所有权禁止买卖，土地使用权只能待取得土地使用权证后才能进行转让，故原、被告所订立的合同，违反了法律的强制性规定，应当被认定无效。该类案件中双方的真实目的均系规避法律法规中禁止非法转让土地的有关规定。人民法院对于此类合同的性质应当依法进行主动审查，从而对该类合同的法律性质进行否定性评价。


本案中，袁某向某村委会租赁了涉案土地，但未办理相关权属登记，故袁某系占用涉案土地，但并未依法取得土地使用权。袁某与陆某于2018年3月22日签订的合同，名为土地承包合同，但该合同未约定承包的期限，签订合同的目的系用于建房，故双方实为借承包合同的名义买卖土地。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，土地所有权禁止任何单位和个人进行买卖或以其他形式转让，土地使用权只能在法律规定的范围内转让。故袁某在尚未取得土地使用权的情况下与陆某所签订的协议，违反了法律强制性规定，该协议系无效合同。因无效合同而取得财产的，应当予以返还。朱某自袁某处取得保证金50000元，应当由朱某承担返还责任。


03  京尹律师提醒


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