01  案件回放

1993年，第三人肖某取得了某组的集体土地使用权，并在该土地上建房。后被告郑某德对第三人肖某的房屋进行旧房改造，约定在该土地上建设房屋，房屋建成后分配给第三人肖某一套房屋及一个门面，其他房子全部归被告郑某德所有。被告交纳了土地款将该集体土地的性质转变为国有出让性质，土地使用证原件一直由被告郑某德保管，第三人肖某只有复印件，该土地使用权面积为126平方米，第三人肖某占三分之一为42平方米，郑某德占三分之二为84平方米。

2007年7月4日，原告冯某波作为乙方与被告郑某德作为甲方签订《卖房合同》，约定乙方自愿购买本楼五楼住房套房，本套房面积为126平方米。甲方负责为乙方办理房产证原件及土地使用权证的复印件，当甲方交付房产证时乙方需将购房款全部付清。后被告为原告办理了房产证并将房产证原件交付原告，该房产证登记在原告叶某华名下，原告叶某华与冯某波系夫妻关系。2008年11月29日，原告叶某华、被告郑某德、第三人肖某及案外人潘某芽、邓某签订《房屋土地使用面积分配协议》，约定肖某占三分之一为42平方米，郑某德占28平方米。四楼邓某占18.7平方米，五楼叶某华占18.7平方米。六楼潘某芽占18.7平方米。国有土地证原件归郑某德保管。现原告诉至法院要求被告分割土地使用权证并办理不动产权证。

湖南省永州市冷水滩区人民法院经审理认为：原告冯某波与被告郑某德签订的《卖房合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。双方在《卖房合同》中明确约定，被告负责为原告办理房产证原件及土地使用权证的复印件。原告作为完全民事行为能力人，在签订合同的当时已经明确知晓该办理土地使用权证的义务仅为复印件，仍同意签订合同，系原告对其权利的处分。故原告要求被告为其分割办理土地使用权证的诉求不符合合同约定，不应予以支持。综上，湖南省永州市冷水滩区人民法院判决如下：驳回原告的诉讼请求。

叶某华、冯某波不服一审判决，提出上诉。
湖南省永州市中级人民法院经审理判决如下：

一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院(2021)湘1103民初5738号民事判决；二、被上诉人郑某德在收到本判决之日起三十日内将土地使用权证中的18.7平方米的土地使用权分割至上诉人叶某华名下，并办理不动产登记证给上诉人叶某华，原审第三人肖某予以协助。

02  京尹律师论法

本案是一起房屋买卖合同纠纷，但不同于常见的当事人对于房屋质量或面积等发生争议，本案的核心焦点在于出卖人是否应当为房屋买受人一起办理建设用地的使用权证。一审法院以买卖合同仅约定出卖人要为买受人办理房屋所有权证和建设用地使用权证的复印件为由驳回了原告诉求，明显违反了法律的规定和房地产市场的交易习惯。房屋买卖合同应当遵循“房地一体”的规则，二审法院的改判兼具合理性与合法性。

一、“房地一体”交易习惯的形成与适用

“房地一体”的交易习惯由来已久。由于我国实行土地的社会主义公有制，在房地产市场发展初期，为促进该行业的发展，以深圳为首的城市开始允许国有土地有偿使用，将土地的所有权的部分权能分离出来设立建设用地使用权，建设用地使用权作为个人或组织建造及保有建筑物所有权的权源基础。取得房屋所有权之人即可取得建设用地使用权，反之亦然。“房地一体”的设计一方面简化了房地关系，当事人在交易前可节省对权利的探知和甄别成本，房屋受让人也能更加放心地利用土地投产，从而达到保护交易安全、鼓励交易的目的；另一方面“房地一体”也可减少房地分离造成的纠纷，在房地分别出售的情况下，可能会导致房地权利主体的分离，地上建筑物出现无所依归的局面，这些产权纠纷或权利冲突会减弱房屋土地的利用效益。“房地一体”简单、明确、实用，其推行大大助力了房地产市场的发展。

二、“房地一体”的强制性法律效力

“房地一体”也是具有强制性的法律规定。随着该交易习惯在全国范围内推广，其价值理念也被吸收于法律之中，先后被《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国民法典》所确定。根据法律规定，在静态层面上，“房地一体”是指通常情况下房屋所有权人与建设用地使用权人主体一致。目前实践中已将建筑物所有权与建设用地使用权的登记部门合二为一，采取统一登记制度，产权证上能更直观地反映两权利的同一权利主体。在动态层面上，“房地一体”要求房屋所有权和建设用地使用权一同处分，也即常说的“房随地走，地随房走”。如仅转让或抵押房屋所有权或建设用地使用权中的某一个权利的，该规则强制另一个权利同时变动；法院仅查封或处置一个权利的结果，等同于同时查封或处置了两个权利。但值得注意的是，“房地一体”规则的强制性属于管理性强制规定，其目的在于减少权利冲突、降低交易成本，以达到物的有效利用，故法律会对违反“房地一体”的交易予以纠正，而非否认其效力。比如，对于抵押人分设抵押权的情形，2019年发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第六十一条的要求是：即使当事人约定分别抵押，仍应当将建筑物所有权与建设用地使用权视为一并抵押，在债务人无力清偿的情况下按照抵押权登记的先后顺序将房屋土地整体变价清偿；同时登记的，则应当按照债权比例清偿。即承认分设的抵押权的效力，只是在就抵押财产实现权利时应遵循房地一体的规则。

三、从法律与交易习惯两方面对“房地一体”规则在本案中适用的演绎

在本案中，上诉人从被上诉人处购买房屋，即使双方在买卖合同中仅约定了办理房屋所有权证与建设用地使用权证的复印件，根据法律的规定，也应当认定房屋所有权与建设用地使用权一同转让给上诉人。双方后续又对房屋占有土地的使用面积进行了分配，该分配为双方当事人的意思自治，也与法律规定相符，被上诉人应当为上诉人办理建设用地使用权的产权证。另外，法官在援引法律的基础上，将交易习惯作为裁判理由，论证案件事实与裁判结果之间具有因果关系：第一，房随地走、地随房走已经是房地产流转市场中普遍适用的做法，几十年来被公众所知悉、接受和遵守；第二，该交易习惯与法律并不相悖，甚至已被法律所确定；第三，买卖双方应当知道或者知道该交易习惯的存在，从案件事实来看，买卖双方后续又重新对房屋土地使用面积进行了分配，双方应当知道房屋所有权与土地使用权是一体的；第四，该交易习惯并未被买卖双方在合同中明文排斥，即使是对于第一份签订的买卖合同，双方也是明确了出卖方要为房屋受让人办理房屋所有权证原件与土地使用权的复印件。综上，二审法院的裁判结果符合房地产交易市场的习惯。

03  京尹律师提醒

依照交易习惯和法律规定，作为房屋出售方的被上诉人应当将其出售的房屋占用土地范围内的土地使用权过户登记至上诉人名下；上诉人要求被上诉人为其办理土地使用权证的上诉请求，符合法律约定，应当予以支持。

（内容来源：中国法院2023年度案例：房屋买卖合同纠纷）