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被征收房屋的市场评估价格应当如何计算？

2024-03-05

01  案件回放



某市居民孙某听说某地段有拆迁动向，于是就在该地购买了一处住宅，准备在征收之时获得补偿款。后来该市果然对该地段进行征收。经过多次协商，孙某作为被征收人与征收人就补偿安置条件达成一致，并签署了《安置补偿协议》。

协议签署之后，孙某发现在该地段还有一户和他拥有相同户型的住房的张某，却获得了比他高的补偿款，于是在原定搬迁的最后一天拒绝搬出，并要求征收部门提高补偿标准，给予与张某相同的安置补偿。后征收部门拒绝了孙某的要求。




02  京尹律师论法



《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
《国有土地上房屋征收评估办法》第14条：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

本案中，孙某的安置补偿标准比同户型的张某低是引起孙某拒绝搬迁的导火线，那么被征收房屋的市场评估价格应当如何计算呢？

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

本案中，孙某仅仅考虑户型相同而得出自己房屋的补偿应和张某一样的结论并不一定正确。同时，《国有土地上房屋征收评估办法》规定被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。由此可见，户型相同的房屋并不一定会获得相同的补偿，因为房屋的新旧程度、土地使用权的年限、被征收房屋室内装饰装修价值以及搬迁费用等都会影响补偿标准。当然，如果涉及不同征收项目，由于评估方法不同也会导致安置补偿标准不同。

03  京尹律师提醒



被征收人在与征收人就安置补偿进行协商时，要充分考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权、被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等因素，尽可能地保护自己的利益不受损失。




（内容来源：书籍《拆迁补偿维权必备法律常识》）