案例要旨

本案中，在肯定主债权转让未办理转移登记手续的不动产抵押权一并转让的同时，应积极完善抵押权人变更登记相关规定，使该项操作简便易行，同时对未办理变更登记的弊端进行风险提示，使更多的债权受让人选择更加完备的权利保障方式，最大限度地保护债权受让人的合法权益。

基本案情

2017年12月14日，贾某某向张某某借款90万元；同日，贾某某和张某某签订《抵押合同》，以其所有的坐落于密云区某小区房屋一套为其向张某某90万元借款及利息提供担保，并于2017年12月18日向北京市规划和国土资源管理委员会办理抵押登记。

2018年3月13日，张某某与孙某某签订《债权转让协议书》，张某某将其对贾某某享有的90万元借款、利息债权以及房屋抵押权一并转让给孙某某，并将张某某借款转账手续、房屋产权证、不动产抵押登记证等材料交给孙某某，但未办理抵押权变更登记手续。孙某某将债权转让事宜通知了贾某某。孙某某向张某某转账90万元。

贾某某向张某某支付利息合计14万元。抵押房屋不动产权证书载明房屋共有情况为单独所有。贾某某称该房屋系婚后购买，属夫妻共同财产。贾某某认可签订抵押合同时未告知张某某结婚情况。因贾某某未向孙某某偿还借款，孙某某起诉要求贾某某偿还90万元借款及利息，并要求对贾某某位于密云区某小区的抵押房产优先受偿。贾某某不同意孙某某上述诉讼请求，成此诉。

北京市密云区人民法院经审理后判决如下：一、贾某某于本判决生效之日起十日内偿还孙某某借款本金90万元并支付利息（以90万元为基数，自2018年3月14日起至2020年8月19日止按月利率2%计算，自2020年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心2021年2月公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；二、孙某某在上述债权范围内对贾某某提供的坐落于北京市密云区某小区的抵押房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。

判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。

法官说法

本案涉及《中华人民共和国民法典》实施后，债权人转让主债权及从权利房屋抵押权时，在转让人未将房屋抵押权转移登记至受让人名下时，债权受让人在受让主债权的同时能否一并受让房屋抵押权的问题。

关于上述问题有两种截然不同的观点：第一种观点认为，不动产抵押权随主债权转让，须以登记为生效要件，未经登记，不发生抵押权转让的效力；第二种观点认为，不动产抵押权随主债权的转让而转让，无须进行转移登记。关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，我国一直以来采取不动产物权登记生效为原则的立法体例。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款在肯定我国不动产物权变动效力方面采取登记生效原则的同时，也规定“法律另有规定的除外”。关于法律规定的例外情形，《中华人民共和国民法典》第四百零七条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百四十七条规定，债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外。受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响。可见，民法典采取第二种观点。

《中华人民共和国民法典》之所以如此规定，主要基于民事权利基础理论。民事权利以在权利的相互关系中能否独立存在为标准分为主权利和从权利。主权利是指在几个相互关联的权利中不依赖于其他权利的存在而独立存在的权利，从权利是以其他权利的存在为存在基础，没有其他权利的存在就失去意义的权利。被担保债权与抵押权的关系，即是主权利和从权利的关系。依据民法传统理论原则上是“对主权利的处分及于从权利”，即主债权转移，抵押权也随之转移。除非法律有例外规定或者当事人有相反的约定。此外，从担保物权的担保对象来看，担保人是为债务人提供担保，至于债权人是谁，原则上不影响担保的变动。债权转让时针对主债权设立的抵押权继续存在，符合抵押权设立的初衷，有利于保障主债权顺利实现。

但应注意以下两个方面的问题：一是例外情形。在法律另有规定、当事人另有约定以及从权利专属于债权人自身时，抵押权并不一定随着主债权的转让而转让。例如，原债权人和抵押人在签订抵押合同时明确约定，债权人转让债权必须经抵押人同意否则抵押权因债权转让而消灭，在此种情况下，抵押权并不能随着主债权的转让而转让。二是善意第三人利益保护问题。在未办理抵押权变更登记的情况下，登记记载的权利人与实际权利人不一致，如信赖该登记物权的存在并已从事了物权交易的善意第三人的利益与债权受让人利益保护存在冲突时，应依法适用善意取得制度，优先保护善意第三人的合法权益。

实践中，债权转让后变更抵押权人登记的情形较少，究其原因，一方面不动产登记机关往往要求原抵押权人、抵押人、债权受让人共同到现场办理变更登记，手续烦琐；另一方面受让人法律意识淡薄，个别受让人误认为手持抵押人向原抵押权人交付的不动产权属证书、不动产登记证明、被担保主债权转让协议等，足以保障其抵押权实现，未意识到潜在的风险隐患。

《中华人民共和国民法典》

第四百零七条：抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第五百四十七条：债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外。

受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响。



（来源：中国法院2023年度案例：合同纠纷）