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征拆维权：房屋买卖未办理过户登记时实际居住人可认定为被征收人

2026-01-05

01 基本案情



原告王某某诉称，案涉房屋系王某某与其丈夫姜某某的共有财产，王某某没有与郭某某、朱某、朱某甲签订房屋买卖协议，黄某甲与姜某某签订的房屋买卖协议无效。镇政府认定朱某等人为被搬迁人并与之签订协议错误。请求撤销镇政府与朱某等人签订的房屋搬迁补偿安置协议，并给予王某某补偿安置。

原告黄某甲、黄某乙诉称，黄某甲向朱某等人出售的房屋仅包括一层六间，二层五间，不包括第三层房屋，镇政府与朱某等人签订的补偿安置协议包括三层房屋，侵犯了黄某甲、黄某乙的合法权益。房屋旁存在电子地磅，镇政府应当赔偿地磅损失。请求撤销镇政府与朱某等人签订的房屋搬迁补偿安置协议，责令镇政府对其补偿安置并赔偿电子地磅损失。

被告镇政府辩称，根据一户一宅原则，王某某出售房屋后不得再享受宅基地。虽然王某某的权属证书没有被撤销，但黄某甲已将房屋拆除，王某某的物权已经消灭，黄某甲与朱某等人签订的是房屋整体买卖协议，镇政府根据房屋买卖协议认定朱某等人为产权人并与朱某等人签订安置补偿协议符合规定。请求驳回王某某等人的诉讼请求。

第三人朱某、郭某某、朱某甲述称，姜某某将房屋出售给黄某甲、黄某甲将房屋出售给朱某等人，都是合法买卖关系，黄某甲出售的是整栋房屋，而不是分层买卖，黄某甲并未向朱某等人交付过地磅，镇政府也没有对地磅补偿。请求驳回王某某等人的诉讼请求。

法院经审理查明：王某某、姜某某系夫妻，两人曾在南通市**区**镇**村经审批建设房屋一处，并领取村镇房屋所有权证。2005年8月，姜某某与黄某甲签订买卖协议，约定姜某某以127000元将房屋卖给黄某甲，双方依约交付房屋并付款。2006年左右，黄某甲将房屋拆除并新建楼房一幢（底层6间、二层5间、三层阁楼1间）。2007年7月，黄某甲、黄某乙夫妇就上述楼房领取房屋所有权证，所有权人为黄某甲、共有人为黄某乙。
2012年3月，黄某甲、黄某乙（甲方）与朱某、郭某某、朱某甲（乙方）签订买卖协议，约定甲方以180万元的价格将案涉楼房出售给乙方，并约定甲方协助乙方办理过户登记，协议中房屋的位置表述为：“人民路北段东侧（原姜某某住房及四周，北至现有住房后墙向北3.7米、西至现有西墙向西1.2米、南至公路边、东至泯沟中心）地块及地面资产（一层六间，二层五间楼房一幢）”。签订协议后，双方交付房屋并付款，但未办理房屋过户登记。朱某等人一直占有使用房屋至协议搬迁时。

2020年11月，镇政府决定对案涉地块实施协议搬迁，经履行公告、评估等程序，12月11日，镇政府与朱某、郭某某签订房屋搬迁补偿安置协议，就案涉房屋的拆除及安置补偿事项作出约定。朱某、郭某某、朱某甲对协议内容均无异议。王某某、黄某甲、黄某乙认为协议侵犯其合法权益，提起诉讼。

另查明，2016年6月28日，经江苏省人民政府批准，同意将**镇**村的5.6716公顷集体农用地及6.678公顷集体建设用地征收为国有。

江苏省南通经济技术开发区人民法院于2023年2月27日作出（2022）苏***1行初***9号行政判决：驳回王某某、黄某甲、黄某乙的诉讼请求。宣判后，王某某、黄某甲、黄某乙提出上诉。江苏省南通市中级人民法院于2023年6月21日作出（2023）苏**行终**8号行政判决：驳回上诉，维持原判。

02 裁判理由

法院生效裁判认为：行政机关具有根据实际情况审核认定被征收对象的职责和权力。虽然《土地管理法》第四十七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定了征地拆迁中，被征收人为土地使用权人、房屋所有权人，但这只是确定被征收对象的一般原则。实践中，不动产交易的形态纷繁复杂，有的房屋买卖已签订合同、交付房款并实际居住，却因种种原因未能办理过户手续，如仍机械的将不动产登记簿所记载的权利人确定为被征收人，可能导致显失公平的情况出现，也不利于民事法律关系的稳定。因此，应结合房屋登记、房屋买卖以及实际居住等情况审慎认定被征收对象，既体现法律法规的严肃性，也要实事求是，切实保护实际权利人的利益。

当事人履行合同应当遵守诚实信用原则。诚信是社会主义核心价值观之一，《民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。诚实信用原则强调了民事主体在从事民事活动时，应尊重历史、恪守诚信，以善意的方式履行义务，维持当事人之间的利益以及当事人利益与社会利益之间的平衡。诚实信用原则的核心在于保护善意合同相对人的合理期待。

本案中，从表面上看，是当事人就房屋权属及拆迁补偿安置利益的纷争，法律并不禁止当事人为维护自身权益提起诉讼。但结合争议发生的根源来看，姜某某出售房屋的时间是2005年，黄某甲出售房屋的时间是2012年，距离房屋被搬迁均超过10年，两户将房屋出售后，从未对房屋实际管理，也未就买卖行为提出过异议。虽然协议未明确约定出售第三层房屋，但亦未明确约定第三层不予售卖，根据房产证整体交付的约定来看，亦应当推定房屋为整体出售。朱某等人购买房屋时支付了相应对价，从买房时间上看也不存在为谋取拆迁补偿利益恶意买卖的行为，故朱某等人属于合同善意相对人。王某某户、黄某甲户理应依照房屋买卖合同的约定履行义务，而非为获取拆迁利益对已经履行完毕达十余年之久的合同提出异议，两户的行为有违交易诚信。镇政府将郭某某、朱某等人认定为被搬迁人并与之签订房屋搬迁补偿安置协议，并无不当。

03 裁判要旨

登记生效是不动产变更的一般原则，征地拆迁中，被征收人一般为土地使用权人、房屋所有权人，但不动产交易的形态纷繁复杂，如仍机械的将不动产登记簿所记载的权利人确定为被征收人，可能导致显失公平，也不利于民事法律关系的稳定。因此，确有证据推翻不动产登记簿记载的，且结合房屋登记、房屋买卖以及实际居住等情况，并从诚实信用的原则出发，能够认定不动产交易关系成立且受让人为善意的，应当以受让人为被征收人。法院在行政诉讼中，有权直接对当事人之间的房屋买卖基础民事法律关系作出认定和裁判，无需另行要求当事人通过民事途径确权。



（来源：南通行政审判）