【案例要旨】

商品房买卖中，意向协议等文书若未完整涵盖《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，应认定为预约合同，其核心义务是当事人按诚信原则磋商达成本约。

预约合同约定的违约条款（如意向金作为违约金），若系双方真实意思且不违法，违约方应按约承担责任。

当事人为购房而约定注册公司的履约方式后，又以该方式规避政策为由拒绝履约的，属于自身过错导致的违约，不能以此免除违约责任。

【基本案情】

2019年10月28日，陈某通过银行转账向某房地产公司支付14.5万元。10月30日，某置业公司出具收据，载明：今收到陈某交来6-221房屋的价款人民币14.5万元。10月31日，陈某与某置业公司签订《意向协议》，该协议载明：意向人姓名：陈某，销售房号：6-221，建筑面积：37.69平方米，单价：19000元/平方米，总价：716110元，付款方式：分期，签约及付款时间节点：“乙方需于签署本协议当日向甲方支付意向金14.5万元。”特别约定：(1)本协议签署前，乙方已知悉该房屋的购买主体需为符合《企业准入标准》《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》等相关政策规定，依法在商务区注册独立核算的企业并经营纳税。乙方欲注册符合商务区《企业准入标准》的企业（以下简称乙方企业）购买该房屋，为此双方签署本意向预约协议，待乙方企业通过商务区资质审核后，甲方同意将该房屋通过预售/现售方式出售给乙方企业。(2)乙方需于本协议签订之日起7日内完成乙方企业在工商局的公司核名手续，并积极配合相关注册手续的办理，乙方保证乙方企业注册完毕后积极配合办理相关核准手续。

如本协议签订之日起1个月内乙方仍未注册乙方企业的，甲方有权解除本协议并将该房屋另行出售给第三方且不承担违约责任，乙方已付的意向金作为违约金不予退还。(3)某生态商务区审核通过乙方企业资质并且该房屋网签开通后，乙方保证乙方企业需在接到甲方通知之日起7日内到甲方售楼处，与甲方完成签署《商品房买卖合同》以及附随文件并按约定支付相应房款。否则甲方有权解除本协议并将该房屋另行出售给第三方且不承担违约责任，乙方已付的意向金作为违约金不予退还。

2019年12月24日，某科技公司注册成立，法定代表人为陈某，股东李某持股80%，陈某持股20%，某科技公司未与某置业公司签订《商品房买卖合同》。

陈某主张其按照某置业公司的指示办理了公司注册，但该公司仅仅是为了满足购买资格而注册的空壳公司，其不具有购买该房屋资格，但某置业公司怂恿其注册空壳公司规避政策的做法明显不当，该规避政策的意向协议应当予以解除，并要求返还14.5万元意向金。某置业公司主张，根据协议陈某已经知道购买主体需要符合特定条件，陈某作为完全民事行为能力人，自愿签订意向协议，对于双方均具有约束力。按照约定，某科技公司应与某置业公司签订商品房买卖合同，但陈某未履行签约义务构成违约，意向金作为违约金不予退还。

北京市某区人民法院经审理认为：在商品房买卖过程中，当事人之间签订的合同分为预约合同和本约合同。预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，主要意义在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务。本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。本案中，判断《意向协议》是预约合同还是本约合同，应从该意向协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，包括当事人名称或者姓名和住所、商品房基本情况、商品房价款的确定方式及总价、付款时间、付款方式、交付使用条件及日期等加以判断。从涉案意向协议内容来看，双方仅约定了意向人和房屋的情况、房屋单价和价款及付款方式，而未对涉案房屋的付款时间、交付、办证等进行约定。故涉案意向协议的内容不具备本约合同的基本条件，该合同性质为预约合同。《意向协议》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属有效。陈某在科技公司注册成立后，以其本人不符合购买案涉房屋的资格，注册空壳公司规避政策限制的做法明显不当为由，明确表示不再履行《意向协议》，已构成违约，并导致双方合同目的无法实现，故该意向协议依法应予解除。

结合双方“如本协议签订之日起1个月内乙方仍未注册乙方企业的，甲方有权解除本协议并将该房屋另行出售给第三方且不承担违约责任，乙方已付的意向金作为违约金不予退还”的约定，陈某要求某置业公司、某房地产公司返还意向金的诉讼请求，于法无据。

北京市某区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百五十七条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十八条之规定，判决如下：一、解除陈某与某置业公司于2019年10月31日签订的《意向协议》；二、驳回陈某的其他诉讼请求。陈某不服一审判决，提起上诉。

北京市第三中级人民法院经审理认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

【法官说法】

市场交易中存在各种形式的预约合同，如认购书、订购书、意向书、允诺书、缔约纪要、临时协议等。签订预约合同的原因分为两种：一是主观未决事项，对部分事项暂时无法达成一致，待未来再行明确；二是客观未决事项，即当事人存在某种客观上、法律上的障碍暂时无法签订本约，常表现为交易未取得有关机关批准或相应许可等。司法实践中处理预约合同类纠纷，既要注意区分预约合同和本约合同，还要厘清预约合同的法律效力和违约责任。本案拟解决两个核心问题：一是案涉《意向协议》属于何种性质；二是购房人违反《意向协议》拒签房屋买卖合同的责任承担。

第一，预约合同与本约合同既相互独立，又相互关联，签订预约合同的目的在于订立本约合同，预约合同的标的就是在一定期限内签订本约合同。《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第一款规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。预约合同为合同的一种，自应具备合同的一般成立要件，即内容具体确定且表明当事人受意思表示的约束。关于内容具体确定的程度，考虑到预约合同是为将来订立本约合同而订立的合同，不能完全以本约合同内容的具体确定程度来要求预约合同的内容，因此，如果能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容，即可认定意思表示的内容已经具体确定。从司法实践来看，意向书、备忘录等通常情形下仅表明当事人有订立合同的意向，不构成预约合同。但是，如果意向书、备忘录等具备前述预约合同的成立要件，也应认定为构成预约合同。本案中，通过《意向协议》可以确定日后订立购房合同的主体（某置业公司与陈某注册的公司）和标的，据此应当认定预约合同成立。再者，陈某交付了14.5万元意向金作为担保，在陈某为将来订立本约合同交付立约定金的情况下，进一步印证双方存在预约合同关系。

特别情况下，预约合同也可直接被认定为本约合同。其法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，该条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。协议是否构成本约，判断规则有二：一是认购书、订购书等具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。实务中一般认为，只要具备了双方姓名或名称、房屋情况、价格、付款方式和时间、交付条件和日期即视为符合该项要求。二是出卖人按约收取购房款。关于出卖人所收取的购房款数额，实践中一般考虑以下几点：买受人必须按约定要求进行了付款；付款包括全款和部分付款两种；对于部分付款的具体数额，为区别于预约，该部分付款原则上应高于定金约定。本案中，案涉《意向协议》既未对付款时间、房屋交付等重要事项进行约定，出卖人也未收取全额或大部分购房款，故协议并非本约合同。双方签订协议的目的也很明显，就是等待条件的具备即陈某注册公司并经审核后方可购买商业用房，而该条件的实现具有现实可行性，且不违反法律法规的规定，据此应当认定预约合同有效。

第二，预约合同是单独发生法律效力的合同，可以与本约合同相区分，违反预约合同，当事人应该承担的是预约合同的违约责任，而不是缔约过失责任。《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第二款规定，当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。该规定明确了预约合同独立的合同效力。同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”之规定，故陈某应当按照《意向协议》中关于“乙方保证乙方企业需在接到甲方通知之日起七日内到甲方售楼处，与甲方完成签署《商品房买卖合同》……否则甲方有权解除本协议……乙方已付的意向金作为违约金不予退还”的约定承担法律后果。因此，陈某无权要求返还14.5万元意向金。

值得强调的是，对于预约合同的认定，应坚持内容优于形式的立场，即不应从形式上判断当事人之间签订的文件究竟是否为预约合同，而应从内容上判断当事人之间的合意是否具有约束力但又不构成本约合同，该内容既包括合同约定的内容，也包括合同实际履行的内容。预约合同生效后，当事人一方违反预约合同约定，拒绝履行订立本约合同或按照预约的方式与对方签订本约合同的义务，应向对方承担预约合同的违约责任。

【法律法规】

《中华人民共和国民法典》

第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百五十七条：有下列情形之一的，债权债务终止：（一）债务已经履行；（二）债务相互抵销；（三）债务人依法将标的物提存；（四）债权人免除债务；（五）债权债务同归于一人；（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同解除的，该合同的权利义务关系终止。

第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

（来源：《中国法院2025年度案例：房屋买卖合同纠纷》）