案例要旨

根据《中华人民共和国民法典》规定：购房人采取按揭方式购买商品房，开发商对购房人的贷款提供担保的，如果购房人未依约向银行偿还按揭贷款，开发商向银行承担担保责任后，有权向购房人请求解除商品房买卖合同并主张违约责任。

基本案情

2015年12月21日，某房产公司与彭某签订《商品房买卖合同》《补充协议》各一份，合同约定彭某向该公司购买房屋一套，建筑面积119.64平方米，房屋总价款930571元。彭某于2015年12月21日前支付某房产公司首付款240571元，剩余房款69万元彭某于2016年2月10日前以商业贷款方式向该公司支付。

《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》约定：某房产公司为彭某提供阶段性贷款担保，1.买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；2.买受人没有按本项第1小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项；3.如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行宣布全部未到期贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人并有权解除本合同及附件。买受人除承担上述责任外并应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金。

合同签订后，彭某向某房产公司支付首付款12万元，在中国农业银行股份有限公司郑州自贸区分行（以下简称农行自贸区分行）贷款69万元用于支付房款，农行自贸区分行向彭某发放款项后，彭某因未按约定按期还款，农行自贸区分行向郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，某公司向农行自贸区分行为彭某承担连带保证责任，共向农行自贸区分行支付款项643628.64元。

另查明，本案所涉房屋已经办理《商品房买卖合同》备案登记、商品房预告登记。

某公司遂向法院起诉，请求：1.判令解除其与彭某签订的《商品房买卖合同》；2.判令彭某协助该公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续；3.判令彭某向某公司支付违约金93057.1元。

河南省郑州市某区人民法院于2021年5月24日作出民事判决：一、解除某公司与彭某签订的《商品房买卖合同》；二、彭某协助某公司办理《商品房买卖合同》的合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押预告登记注销手续；三、彭某支付某公司违约金93057.1元。

宣判后，彭某不服一审判决，提起上诉。河南省郑州市中级人民法院作出民事判决：驳回上诉，维持原判。

宣判后，彭某不服二审判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院作出民事裁定：驳回彭某的再审申请。

律师说法

本案系因购房人擅自断供引起的商品房买卖合同纠纷。一直以来，与强势的开发商相比，购房人被认为属于弱势群体，法院作出了很多经典的判例致力于保障购房人合法权益。但随着经济的变迁，在房地产市场四面楚歌的背景下，有些购房人擅自停止向银行还贷，给房地产市场、金融市场秩序产生了不良的影响，引发了社会各界的关注。本案正是基于公平、诚实守信原则，处理了购房人断供引发的合同解除纠纷，在当前经济环境下具有一定的示范性意义。

一、“断供潮”来势汹汹的背景及危害

1.经济背景

为了挤压房地产泡沫，2016年国家实施930新政，中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，为房地产调控政策提出了“房住不炒”的总基调，全国范围内落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制，各地限购政策导致房屋存量上涨。2020年初新冠疫情在全国爆发并持续多点散发，与房地产调控政策、自然灾害、经济解构调整等因素的影响叠加，房地产行业发展降到“冰点”，形成大量问题楼盘。在市场需求层面，大量投资炒房人因无利可图选择退市，引发房地产市场加速洗牌；持续近3年的疫情给很多行业带来严重影响，导致企业裁员、降薪，中小工商业者被迫停工停产，收入严重受损，面对每月刚性的房贷支出，没有了稳定收入来源，房贷断供也是无奈之举。上述宏观经济的影响引发了一种新的社会现象，大量购房人基于不同的原因选择停止偿还银行按揭房款，俗称“断供”。司法制度作为上层建筑，存在滞后性的特点，当经济运行折射在司法层面，已经是纠纷的多发期，说明其他纠纷解决机制已经失灵。在房地产市场上行期，房价上涨迅猛，导致“一房二卖”纠纷多发；在房地产行业下行期，房屋价格下跌，商品房买卖合同解除纠纷频频出现，尤其在按揭贷款买房的情形下，购房人偿还贷款是一个漫长的合同履行期间，加之银行收取高额利息，使购房者把断供当成了趋利避害的利益选择，因断供引发的纠纷成为新的司法热点。


2.社会危害

购房人断供纠纷数量骤增，社会危害性强。首先，导致房地产交易量萎缩，资金流动性降低，供给侧存量房数量上升，房地产市场也陷入停滞状态，引发进一步的恶性循环，使已经“见底”的房地产经济雪上加霜，侵蚀国民经济健康发展；其次，金融风险增大，购房者恶意违约，单方解除贷款合同。在购房人用房屋抵押的情形下，银行解除合同后通过执行拍卖行使抵押权，导致大量房屋到法院拍卖，增加金融机构压力和风险，根据阿里法拍网的数据，从2017年至2021年，全国每年挂拍的住宅用房数量由9000套增加至168万套，比2017年增长了180倍，极有可能导致金融系统性风险的“灰犀牛”；其次，银行系统基于防范风险的考量，会更加收紧贷款政策，减少向房地产领域的资金流向，房地产开发资金愈发短缺，购房者获取按揭更难；最后，社会矛盾增多，司法机关压力增大。断供纠纷案件涌进法院，在开发商承担担保责任的情形下，涉及银行、开发商、购房人多重法律关系，断供后后续纠纷处理程序和实体法律需要进一步统一裁判标准，需统筹兼顾购房人群体利益的保护、房地产市场的发展以及金融风险的防范问题。

二、购房人断供类纠纷的法律分析

1.法律关系分析

购房人断供类纠纷涉及三方主体：开发商、购房人、银行，存在开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系、购房人与银行之间的贷款合同关系、银行与购房人或者开发商之间的担保合同关系，三方利益交织，牵一发而动全身。按照开发商是否已经给购房人办理了不动产产权的转移登记，开发商对购房人的按揭房款是否承担担保责任分为两种模式：

第一种模式：开发商已经为购房人办理了不动产证，此时，银行与购房人之间的担保方式一般是用商品房作抵押，同时签订贷款合同和抵押担保合同。在此情形下，存在开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系，购房人与银行之间的贷款合同关系和不动产担保合同关系。三方当事人之间的关系是线性的，相对直观且简单。

第二种模式：在开发商尚未为购房人办理不动产证，无法办理不动产抵押合同，银行为了保障贷款风险，要求开发商为购房人的按揭贷款承担阶段性担保义务。在此种情形下，存在开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系；购房人与银行之间的贷款合同关系；开发商与银行之间的担保合同关系。三方当事人之间建立了循环交织的权利义务架构。

本案纠纷即为典型的第二种模式。双方在《商品房买卖合同》明确约定，开发商某公司为购房人彭某提供了阶段性的贷款担保。因彭某未能及时按期偿还银行贷款，某公司已按照约定向农行自贸区分行履行了保证责任，现彭某无法按照合同约定偿还相应款项，导致彭某与某公司之间的合同目的不能实现，彭某存在根本违约，某房产公司主张解除合同。

2.开发商承担担保责任后是否可以请求解除商品房买卖合同

因购房人原因断供的，开发商在向银行承担保证责任后是否可以请求解除商品房买卖合同，目前在司法实践中存在两种不同的观点。

第一种观点：不能解除，理由是：

基于按揭贷款的事实，银行已经将按揭款支付给了开发商，开发商取得商品房的价款，其签订商品房买卖合同的目的已经实现，不存在法律规定的合同解除情形。因开发商的原因导致无法设立抵押权，开发商自愿向银行的贷款提供担保，其风险应由开发商自行承担。因购房人未按约定向银行偿还贷款，开发商作为保证人代为履行了还款义务，可依据《中华人民共和国民法典》第七百条的规定另行向购房人追偿，但是不得行使解除权。

第二种观点：能够解除，理由是：

第一，开发商与购房人签订的商品房买卖合同中，如果约定开发商在此情形下有解除权的，应当从约定，这是对当事人意思自治原则的尊重，符合约定解除权的法律规定。对于开发商责任造成的断贷，例如烂尾楼、逾期交房等，已经作出明确的规定。

第二，在没有约定解除权的情况下，从断贷的成因和责任分析，应分两种情况讨论：第一种情形，单纯因为购房人原因没有按时归还银行贷款，开发商无过错，且购房人明显丧失资力，不可能继续履行交付购房款的义务，开发商在承担担保责任后有权请求解除商品房买卖合同；第二种情形，对于开发商责任造成的断贷，例如烂尾楼、逾期交房等，即使开发商承担了担保责任，也应赋予购房人选择是否解除合同的权利，开发商作为违约方无权解除合同。

相形之下，第二种观点更加解除合同符合民法理念和物权法的精神，被更多的裁判文书所采纳。

首先，应当着眼于整个交易框架来评价合同目的是否实现。

本案涉及三种合同关系并非是孤立的，而是合同目的趋同的联立合同。联立合同是数个合同“不失其个性，而相结合”，即多数合同因为交易上的一体性而紧密联结形成的多数合同关系，其合同效力具有关联性，一个合同的效力依存于另一个合同的效力。此类新型合同随着交易形式而逐步固定化和类型化，如商品房买卖合同与酒店委托经营管理合同构成的合同联立；二手房买卖合同与中介合同构成的合同联立；商品房买卖合同与担保贷款合同构成的合同联立；金融借款合同与质押监管合同构成的合同联立；车辆挂靠合同和车辆买卖合同构成的合同联立；民间借贷合同与让与担保合同构成的合同联立；消费合同与信贷合同构成的合同联立。在商品房买卖合同纠纷中，《商品房买卖司法解释》第20条和21条第2款确立了商品房买卖合同和贷款合同联立的请求权基础。《商品房买卖司法解释》第20条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。《商品房买卖司法解释》21条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。所以，在商品房买卖合同法律关系中，开发商的目的是取得商品房的交易价值，即取得所售购房款，购房人的目的是取得商品房的使用价值。购房人在购房资金不足的情况下可通过银行按揭贷款方式支付购房款。在未取得不动产权属证书无法办理房屋抵押登记前，开发商为购房人提供阶段性保证，以实现三方签订按揭贷款合同以实现买卖双方的合同目的。此种商品房交易模式制度设计的初衷充满善意，即：囊中羞涩的购房人能够获得充裕的购房资金；开发商增加了交易量，取得了投资回款；银行得到开发商的担保，降低了风险，出借了贷款，赚取了利息。这是一举三得的三赢模式，合同目的趋同，一旦某个法律关系出现纠纷，必然涉及三方交易整体解构，三个合同效力同呼吸，共命运，故应从按揭购房的整体交易模式来判定合同目的是否已经实现。

本案中，彭某并未付清首付款，因涉及“首付贷”问题，另案处理。按揭部分购房款在某房产公司提供担保的情况下，由农行自贸区支行提供贷款，但是为了交易便捷直接支付给某房产公司账户，某房产公司承担阶段性保证义务。正是因为某房产公司的担保行为，为借款合同的成立提供了条件。在彭某未按约定偿还贷款的情况下，某房产公司作为保证人承担的担保责任，其后，彭某亦未向某房产公司付清首付款，也未偿还某房产公司赔偿银行的款项，因金钱债务系种类物，综合整体交易情况，应当某房产公司公司获取房款合同目的实际未能实现。

其次，不解除合同将导致合同僵局。在购房人丧失资力无力继续支付购房款的情况下，开发商基于先履行抗辩权，也不会继续交付房屋或者办理不动产证，如不解除合同，仅支持开发商向购房人主张追偿权，将会导致合同僵局：一是开发商占有首付款，享有房屋所有权却不能处分房产，也无法通过解除合同收回房屋；二是购房人占有房屋但不享有所有权，也无法行使处分的权能；三是购房人的债权人虽办理预告抵押登记，但也无法行使抵押权。

再次，不解除合同影响物的价值实现。物权法的精神之一，就是促进交易，充分实现物的价值。但是在交易停滞之时，房屋的交易价值无法得以实现，三方当事人都无从获得物权本身的效益。所以应当突破机械性思维方式，要么推动合同向前履行，要么解除合同恢复原状，使房屋重新获得交易的条件。

最后，如果不解除合同不利于实质性化解纠纷。法院判决的效果之一就是解决纠纷，在合同确实无履行可能之时，仍然不解除合同，矛盾纠纷仍然存续，也不符合实质性化解纠纷的司法价值取向。

四、以司法裁判倡守信、保民生、稳预期

面对日益增多的断供纠纷，司法审判应有所作为，通过判例矫治社会矛盾。

1.充分发挥司法裁判的价值指引和法治教育作用。首先，必须明确擅自断供是违反诚信原则的违约行为，违约者应当承担严重的法律后果。诚然，购房人断供的原因不一而足，有受疫情影响收入锐减的，有“炒房客”对投资收益期望过高的，有购房人高估还款能力的，也有不幸买到“烂尾楼”的，但也有因为房价下跌为了减损而恶意断供弃房者。无论断供的初衷如何，司法裁判都必须明确擅自断供行为就是一种违反诚实信用原则的违约行为，通过判令其承担责任给予否定性评价，严厉制裁恶意断供者。

2.守牢民生底线，体现人文关怀。“时代的一粒灰，落在个人头上就是一座山”。疫情之下，一些居民就业和收入锐减，无力承担巨额房贷，如果因此房产被收回或者被抵押拍卖，无疑将引发生存危机。我国各级政府已经出台了大量的惠民政策，近日国务院印发《扎实稳住经济的一揽子政策措施》，公布6个方面33项措施，其中第8项鼓励对受疫情影响的个人住房贷款等实施延期还本付息，对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离、受疫情影响隔离观察或失去收入来源的人群，金融机构对其存续的个人住房、消费等贷款，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延期还本等方式调整还款计划，不影响征信记录，并免收罚息。此后，多家银行给予了积极回应，也有相关司法判例支持了购房人暂停还款的诉讼请求，不仅恪守了法律底限，还体现了裁判者的悲悯之心。所以，因疫情影响收入的购房者完全可以先与银行进行协商，寻求惠民政策支持，或者请求司法救济，而不是自己充当自己的裁判者，选择擅自断供的危径，非理性地自立救济只能招致严重的法律后果。

3.要有助于稳定房地产市场预期。房地产是国民经济的重要支柱产业之一，提供了大量的就业岗位和行业内需，这是提振我国经济的重要经济元素。但目前房地产市场释放的信号是已经触底，是否能够反弹不容乐观。供给端房企融资受阻，债务风险频发；需求端市场预期冷淡，销售不振。在此情况下如果断供现象继续扩大蔓延，将进一步加剧市场悲观情绪。司法裁判永远都不可能置身经济的洪流之外，在坚守法律底线的前提下，还要提供服务社会经济大局的优化解决方案。所以在开发商对银行承担责任且购房人又无力支付剩余购房款时，不准许解除合同，就无法恢复房屋的再次流动性和交易价值，那么大量的商品房买卖合同只能陷入履行僵局，房屋也成为没有生气的死物。故准许诚实守约的开发商行使解除权，不仅使各方当事人恢复到原始的利益状态，重启新的交易，恢复物的活力，也给开发商继续承担担保责任打了稳心针，促进了后续的商品房买卖交易，有利于稳定房地产行业的市场预期。

综上，法院应当妥善处理好断供纠纷，因势利导，遏制断供潮无序蔓延，促进纠纷实质性化解，从而守住民生、稳定和发展的底线，为当前社会经济平稳健康发展贡献司法力量。

法律法规

《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。


内容来源：alpha数据库

编写人：河南省高级人民法院 于跃辉

案件索引：

（2021）豫0108民初1064号

（2021）豫01民终7715号

(2022)豫民申446号