随着我国房地产市场的持续发展和婚姻观念的不断变化，婚前按揭购房、婚后夫妻共同还贷已成为普遍的社会现象，与之相伴的，是离婚时此类房产的分割纠纷日益增多，成为婚姻家庭诉讼中最具争议的焦点问题之一。

此类房产的特殊性在于，其兼具婚前个人财产与婚后共同投入的双重属性：房产的首付款由一方婚前支付、产权登记在一方名下，本质上属于婚前个人财产；但婚后夫妻双方用共同财产偿还贷款，且房产在婚姻存续期间往往会产生增值，这部分共同还贷的投入及对应增值，又与夫妻双方的共同利益紧密相关。

司法实践中，如何平衡婚前财产所有人的合法权益与夫妻双方婚后共同付出的价值，始终是法院审理此类案件的核心考量。

【基本案情】

姚某与陆某于2019年经朋友介绍相识，相处一年后感情稳定，于2020年5月1日在某市某区民政局登记结婚，婚后双方共同居住在案涉房产内，未生育子女。婚姻初期，双方感情尚可，能够相互体谅、共同经营家庭，但自2022年起，因陆某工作调动频繁、经常加班，双方沟通逐渐减少，矛盾日益凸显，常因家庭琐事发生争吵。后矛盾不断升级，双方自2023年10月起开始分居，分居期间互不履行夫妻义务，感情彻底破裂。

2024年12月，姚某认为双方已无和好可能，遂向某市某区人民法院提起离婚诉讼，请求法院判决准予双方离婚，并依法分割夫妻共同财产，其中核心诉求为分割案涉房产的婚后共同还贷部分及对应增值部分。

案涉房产位于某市某区某小区，系陆某于2018年8月（双方相识前，即婚前）与房产开发商签订《商品房买卖合同》购置，房屋建筑面积为89平方米，套内面积75平方米，购房总价为167万元。该房产系陆某为结婚做准备而购置，签订购房合同时，双方尚未确立恋爱关系，姚某未参与购房合同的签订，也未对购房事宜进行任何出资。

陆某于2018年8月支付购房首付款503000元，该款项全部来源于陆某婚前个人工作积蓄，未向他人借款，也未使用任何家庭共同财产。首付款支付后，陆某以个人名义向中国工商银行某某支行申请住房按揭贷款，贷款金额为1167000元，贷款期限为30年，还款方式为等额本息，每月还款金额约为5800元。自2018年9月至2020年4月（婚前），陆某共计偿还贷款本息172000余元，该部分还款资金均来源于陆某婚前个人工资收入，姚某未参与任何婚前还贷。

2019年10月，案涉房产办理不动产权属登记，不动产权证书上登记的权利人为陆某个人，共有情况为“单独所有”，未登记姚某为共有人，也未约定任何共有份额。

2020年5月双方登记结婚后，陆某的工资收入、姚某的工资收入均用于夫妻共同生活，包括偿还案涉房产的按揭贷款、支付房租、购置生活用品、承担日常开支等。自2020年5月至2024年11月（婚姻存续期间），双方共计偿还案涉房产贷款本息256000余元，其中，从陆某银行账户扣除210000余元，从姚某银行账户扣除46000余元，该部分款项均为夫妻共同财产，双方对此均无异议，但陆某主张，其婚前已偿还大部分贷款，婚后还贷仅占小部分，不应作为共同财产分割对应的增值。

诉讼过程中，因双方对案涉房产的市场价值无法达成一致意见，姚某向法院申请对房产现值进行司法鉴定，法院依法委托某具备资质的房地产评估机构进行评估。经评估，案涉房产在2024年12月（诉讼时）的市场现值为180万元，较购房时的167万元增值13万元，增值率约为7.78%。双方对该评估结果均无异议，认可房产在婚姻存续期间产生了合理增值。

某市某区人民法院受理本案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，充分听取了双方当事人的陈述、举证质证意见，结合司法鉴定意见及相关法律规定，经合议庭评议后，作出如下判决：法院经审理认为，姚某与陆某因家庭矛盾导致感情破裂，且双方已分居满一年，互不履行夫妻义务，符合《民法典》规定的准予离婚的情形，对姚某的离婚请求予以支持。

法院认为，案涉房产系陆某婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于陆某个人名下，根据相关法律规定，该房产应认定为陆某的婚前个人财产，离婚时归陆某所有。案涉房产剩余未偿还的银行贷款本息，由被告陆某个人继续偿还。因房产归陆某个人所有，根据权利与义务对等原则，该房产所负的剩余债务也应由陆某个人承担，与姚某无关。被告陆某于本判决生效后十日内，支付原告姚某房产补偿款人民币112000元。该补偿款的计算，结合婚后共同还贷本息、房屋总投入成本、房屋现市值等因素，按照司法实践通用公式核算得出，包含婚后共同还贷本息对应的份额及对应房产增值部分的份额，充分体现了公平原则。

一审判决作出后，双方当事人均未提起上诉，该判决已发生法律效力，陆某已按判决确定的期限向姚某支付了全部补偿款，双方就房产分割事宜达成一致，顺利办理了相关手续。

【京尹律师说法】

本案中，法院判决案涉房产归陆某个人所有，核心依据是“物权登记原则”及婚前财产的法律界定。根据《民法典》及相关司法解释的规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产应认定为首付款支付方的个人财产，这是司法实践中认定此类房产归属的核心规则。

具体到本案，陆某在婚前独立签订购房合同、支付首付款、办理按揭贷款，且房产登记在其个人名下，上述行为均发生在双方婚姻关系成立之前，属于陆某的婚前个人行为，所取得的房产物权应归其个人所有。需要明确的是，婚姻关系的延续并不会导致婚前个人财产转化为夫妻共同财产，这是我国法律对个人财产权的严格保护，避免因婚姻关系的建立而损害一方的合法财产权益。

实务中，有当事人会提出“婚后共同居住、共同还贷，就应享有房产共有权”的主张，该主张缺乏法律依据。物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记才发生效力，案涉房产登记在陆某个人名下，即具有公示公信力，姚某虽参与婚后还贷，但并未登记为房产共有人，不能因此取得房产的所有权，仅能就共同还贷部分及对应增值部分主张补偿。

本案判决的核心亮点的是，明确将“婚后共同还贷本息”与“对应房产增值部分”一并纳入补偿范围，这也是此类案件的核心难点，更是公平原则的具体体现。很多当事人存在认知误区，认为婚后共同还贷仅能要求返还自己支出的本金，或仅能分割共同还贷的本息，而忽略了增值部分的分割，这是对法律规定的误解。

本案中，陆某主张婚后共同还贷部分系“借款”，该主张不成立。根据《民法典》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、劳务报酬等，均属于夫妻共同财产，除非双方有明确的书面约定，否则婚后任何一方的收入都应作为共同财产使用。本案中，双方婚后未约定财产分别所有，陆某、姚某的工资收入均用于共同生活，包括偿还房贷，因此，婚后共同还贷的256000余元，依法应认定为夫妻共同财产的投入，姚某有权就该部分投入主张相应的权益。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。本案中，案涉房产的增值并非自然增值，而是在婚姻存续期间，因市场行情变化、双方共同还贷维持房产价值等因素共同作用产生的增值，其中，共同还贷的投入是房产能够保持价值、实现增值的重要基础，因此，增值部分中对应共同还贷的份额，应认定为夫妻共同财产，姚某有权主张分割。

《中华人民共和国民法典》

第一千零六十二条 【夫妻共同财产】夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。

第一千零六十三条 【夫妻个人财产】下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。

第一千零八十七条 【离婚时夫妻共同财产的处理】离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》

第二十六条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

第七十八条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。