商品房按揭购房是当前房产交易的主流模式，该交易模式形成了购房者、开发商、银行三方主体，以及商品房买卖合同、个人购房借款担保合同两份相互关联的法律关系。

司法实践中，部分房企因资金断裂导致项目停工、楼盘烂尾，无法按期交房，致使购房者购房目的彻底落空。此时购房者普遍面临双重困境，一方面已支付高额首付款与长期按揭贷款，另一方面无法收房，同时还需承担剩余房贷的还款压力。

本案是典型的房企逾期交房、楼盘停工引发的合同解除纠纷，法院明确了开发商单方违约导致合同目的落空时，购房合同与按揭贷款合同可一并解除、购房者无需承担剩余房贷还款责任、开发商全额赔付购房者损失的裁判规则。

2021年12月22日，原告陆某与被告融某置业有限公司（以下简称融某置业公司）签订《房屋认购合同》，预定案涉小区商品房一套，约定总房款1183680元，定金2万元后续转为购房款。

同年12月31日，陆某、张某千与融某置业公司正式签订《商品房买卖合同（预售版）》，明确房屋总价款、付款方式、交房时间及违约责任，合同约定出卖人应于2023年12月30日前交付房屋，逾期超30日的，买受人有权解除合同，出卖人需返还全部房款并按总房价1%支付违约金。

合同履行过程中，二原告向融某置业公司支付首付款433680元。2022年2月21日，二原告与融某置业公司、某银行某分行共同签署《个人购房借款/担保合同》，约定二原告向银行贷款75万元用于支付剩余房款，贷款期限120个月，融某置业公司为该笔贷款提供保证担保。2022年3月23日，银行足额放款至融某置业公司账户。

2022年4月至2024年3月期间，二原告持续按月偿还按揭贷款，累计偿还贷款本息190430.39元。但案涉商品房项目后续长期停工，截至原告起诉时，项目无复工迹象，融某置业公司逾期交房远超4个月，且明确无法履行交房义务。

纠纷发生后，融某置业公司辩称其曾主动提出解除合同、退还房款，系原告拒绝履约，相应贷款利息及逾期交房违约金不应由其承担。某银行某分行则主张自身为无过错方，有权要求借款人及担保人偿还全部剩余贷款本息。

双方协商未果，二原告诉至法院，请求解除全部涉案合同，由开发商返还首付款、已还贷款本息、支付利息及违约金，并判令其自行承担剩余房贷本息。

一审判决：

确认原告陆某与融某置业公司签订的《房屋认购合同》、原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售版）》、原告与某银行某分行签订的《个人购房借款/担保合同》均于2024年5月30日解除；

融某置业公司于判决生效十日内，向某银行某分行偿还案涉房屋剩余全部贷款本金及利息；

融某置业公司向二原告返还购房首付款433680元，并自2022年2月8日起按全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率支付资金占用利息至实际清偿之日；

融某置业公司向二原告返还其已偿还的贷款本息190427.08元；融某置业公司向二原告支付购房总价款1%的违约金11836.8元；

驳回原告其他诉讼请求。

二审判决：

某银行某分行不服一审判决提起上诉，二审法院审理后驳回上诉，维持原判。该判决最终固定了无过错购房者的免责规则，明确剩余房贷清偿责任完全由违约开发商承担。

商品房买卖合同的核心合同目的是购房者支付房款、开发商交付合格房屋。

本案中，融某置业公司因自身经营问题导致项目长期停工，短期内无复工、交房可能，即便逾期交房远超合同约定的30日宽限期，已构成根本性违约，直接导致双方购房合同目的彻底无法实现。

根据《民法典》第五百六十三条法定解除权规定，守约方即本案二原告，有权单方解除购房相关合同，无需开发商同意。

同时，开发商主张“曾主动解约、原告拒绝故无需担责”的抗辩理由不能成立。合同解除的过错方为开发商，项目停工、无法交房的后果系其单方经营风险导致，不能转嫁至购房者，其仍需承担逾期交房的违约责任及全部损失赔偿责任。

商品房买卖合同与按揭贷款合同属于独立但高度关联的联立合同，两份合同服务于同一购房交易目的。购房者签订贷款合同的核心目的是支付购房款、获取房屋，若购房合同因开发商违约解除，购房者无法取得房屋，贷款合同的履行基础彻底灭失，继续要求购房者履行还贷义务，明显违背公平原则。

依据商品房买卖司法解释规定，购房合同解除的，当事人有权请求一并解除按揭贷款合同。法院将两份合同纠纷合并审理、一并解除，既可以一揽子化解三方争议、减少当事人诉累，也能保证裁判结果的统一性与公正性。

针对购房者损失，开发商需全额返还购房者已付首付款，并承担资金占用利息，同时返还购房者已向银行偿还的全部贷款本息，另行按照合同约定支付逾期交房违约金，全面填补购房者的经济损失；针对剩余未偿还房贷，由开发商直接向银行清偿，无过错购房者无需承担任何剩余贷款本息的还款责任。

从法理层面而言，案涉贷款资金最终全部由开发商实际占有、使用，购房者并未实际取得房屋，未享受贷款对应的合同利益。若由无过错的购房者继续偿还剩余贷款，会造成“钱房两空、债务缠身”的权利义务失衡局面。

本案判决严格遵循“谁违约、谁担责”的民法原则，明确开发商作为唯一过错方，承担全部收尾清偿责任，充分保护了购房者的合法权益。

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。


第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。