物业服务人员本应恪守职责、诚信服务，庄某借助物业公司工作人员身份，依靠业主长期积累的信任，从真实车位交易逐步滑向虚假交易，冒用地产公司名义签订虚假车位使用权转让协议，骗取多名业主巨额钱款。本案属于典型的熟人信任型合同诈骗，区分民事违约与刑事诈骗、准确认定“非法占有目的”是该案核心难点，也给广大小区业主、物业企业敲响风险警钟。
2017年，庄某入职某物业公司，先后担任保安、收费员，负责收取小区业主物业费、车位管理费，长期服务获得众多业主信任。

2019年起，庄某抓住业主想低价购买车位的心理，谎称拥有物业内部渠道，可以低于市场价购置车位。庄某前期确实受物业公司口头指派协助销售少量新增车位，期间还采取价高者得方式处置有限车位；2023年春节后，小区全部可售车位已经售罄，庄某已无履约条件。

为偿还前期退款，庄某继续以低价车位为诱饵收款，利用职务便利留存盖有地产公司公章的空白车位使用权转让协议，与业主签订虚假协议、伪造交易发票，收取钱款后用于个人消费挥霍。当业主追问交付车位时，以内部审批、核验延迟等理由拖延搪塞。

多名业主互相沟通后察觉被骗，于2025年12月报案，庄某被抓获。经查，庄某共计骗取24名业主，累计金额91万余元；案发前自行退还7万元，案发后家属代为退赔34万余元，部分被害人出具谅解书。案件移送某市检察院审查起诉，庄某辩称2023年之前属于正规车位交易。检察机关结合物业证言、车位台账、地产备案材料、资金流水等证据，认定其具有非法占有目的，构成合同诈骗罪。

某市人民检察院依法以合同诈骗罪对庄某提起公诉。

2025年9月30日，法院作出判决：被告人庄某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年七个月，并处罚金人民币6万元。该判决现已生效。



合同诈骗罪与普通诈骗罪属于特殊法条与一般法条的关系。庄某冒用地产公司名义，以车位使用权转让交易为幌子，与业主签订书面转让协议，诈骗行为发生在签订、履行交易合同的过程中，不仅侵害业主财产权益，同时破坏不动产交易市场的诚信秩序，符合《刑法》第224条合同诈骗罪的构成要件，优先适用合同诈骗罪定罪。

很多人会混淆“办不了车位属于合同纠纷还是诈骗”。核心判断标准，是行为人某某签订合同时是否具备履约能力、是否具有归还钱款的意愿某某。

本案2023年之后小区车位已经全部售罄，庄某明知不可能为业主办理车位过户、交付手续，依旧继续收款、伪造协议、发票，钱款大多用于个人挥霍，无真实履约打算，足以认定非法占有目的。如果是有真实货源、因资金、政策等客观原因无法交付、积极沟通退款，一般属于民事合同纠纷。

庄某到案后如实供述，同时家属积极代为退赔，部分被害人出具谅解书，属于法定、酌定从轻情节，法院在量刑时予以考量。但退赃谅解不等于免除刑事责任，只是量刑从轻理由。

业主一定要谨记，不要轻信物业工作人员“内部低价渠道、内部指标”口头承诺，车位买卖直接对接开发商官方渠道，付款对公转账，核验备案信息，不要将大额款项转给个人。

物业公司应当严格管理空白合同、公章材料，规范员工收款权限，定期公示车位销售台账，防范员工利用职务信任实施违法犯罪。



案例一：物业经理虚构人防车位出售合同诈骗案

严某系小区物业经理，利用职务便利，截留物业费用于个人赌博负债。为偿还赌债，其对外谎称小区人防车位可以对外出售，伪造合同、私刻公章，以 3 万至 6 万元不等价格向 18 名业主出售人防车位，骗取钱款 77 万余元，连同截留物业费合计 99 万余元，赃款主要用于赌博、个人消费。人防车位依法不能出售，严某自始无法完成权属交付。

某市某区人民法院审理认定严某同时构成合同诈骗罪、职务侵占罪，数罪并罚，判处其有期徒刑三年十个月，并处罚金人民币 15 万元，责令退赔被害人损失。（来源：检察日报）

案例二：安置房一房四卖合同诈骗案

甘某名下一套回迁安置房，已经先行转让给他人。甘某在明知房屋无法再次交付过户的情况下，隐瞒房屋已售出事实，先后与四名被害人签订安置房买卖协议，收取购房预付款合计 56 万余元，钱款全部用于还债、挥霍，案发后甘某还存在潜逃逃避追责行为。被害人付款后长期无法收房，遂报案。

某省某市人民法院以合同诈骗罪判处甘某有期徒刑五年，并处罚金人民币 5 万元，责令退赔被害人全部被骗款项。（来源：光明网）

案例三：“高收低租” 长租公寓合同诈骗案

唐某某从事房屋转租业务，采取高收房东房屋、低价出租给租客、长收短付的模式，超出自身承租期限对外出租房屋，依靠新租客预付租金填补前期资金缺口。其本身没有稳定收入，收取租金后，仅少量支付房东租金，大部分钱款用于还债、个人挥霍，最终资金链断裂，多名租客、房东遭受财产损失。

某市某区人民法院认定其构成合同诈骗罪，判处有期徒刑一年三个月，并处罚金人民币一万元，责令全额退赔被害人经济损失。（来源：浙江检察网）

《中华人民共和国刑法》

第二百二十四条【合同诈骗罪】 有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：

（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；

（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；

（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；

（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；

（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。